❶ reits 國內合法嗎
中國REITs的發展包括中國公募REITs進程、租賃住房REITs的持續發展、基礎設施（PPP）與REITs的結合發展、物流地產REITs的風口正當時等核心內容和趨勢，與我們去年發布的《2017年中國REITs發展總結和2018年展望》基本一致。
2018年，中國REITs熱度持續增長，愈加得到各界關注並快速推進發展。本年度，首單物流地產儲架REITs-順豐產業園類REITs、首單公共人才租賃住房類REITs—深創投安居集團人才租賃住房類REITs、首單房企租賃住房類REITs-保利地產租賃住房類REITs、首單底層資產可贖回類REITs-皖新光大閱嘉類REITs和首單長租公寓儲架權益類REITs-高和晨曦領昱類REITs等創新類REITs產品成功發行，不斷豐富國內類REITs產品底層資產類型和技術實操方法、為標准化REITs落地夯實基礎；體現創新示範效應、普及REITs知識理念，促進中國REITs穩步發展。
此外，首單基礎設施類REITs-河北交投沿海高速類REITs、首單工業地產類REITs-東久智能製造產業園類REITs、首單地產基金儲架式商業類REITs-光控安石商業地產類REITs、首單商業物業儲架類REITs-首創鉅大奧特萊斯類REITs和首單儲架式酒店類REITs-開元酒店類REITs等創新類REITs產品落地可期。
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政策環境篇
一、2018年中國REITs政策概述
2018年，中國REITs發展保持積極前進態勢，相關政策利好不斷。1月末，證監會系統2018年工作會議召開，會上提出研究出台公募REITs相關業務細則。2月上旬，深交所發布《發展戰略規劃綱要（2018-2020年）》，提出全力開展REITs產品創新。
4月下旬，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。《通知》明確提出，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行REITs。該文件是國務院提出加快發展住房租賃市場之後，兩部委聯合下發的第一個落地文件。
8月上旬，合肥中院關於平安大華公司的執行異議之訴裁定一案成為資產證券化破產隔離領域，首次作出的法院裁判，為資產證券化的司法保障注入了一劑及時的強心針，是資產證券化資產獨立性的重大實證突破，對於資產證券化健康發展大有裨益。我國對資產證券化基礎資產的轉移能否實現破產隔離的判斷，更多時候是採用《合同法》、《破產法》綜合判斷，既提高法律搜索成本，也容易出現理解上的困難和矛盾。因此，在目前這一領域法律規制尚不完善的背景下，證監會作為主管的證券公司資產證券化的職能機構，具有較為豐富的處理資產證券化事務的經驗。
❷ 首創置業退場背後：業績與經營維艱
秦佳麗/發自北京
資本市場迎來送往，首創置業也產生了去意。7月9日晚，短暫停牌一天後的首創置業發布公告稱，向港交所申請自願撤銷H股的上市地位。
目前公司大股東首創集團新近注冊成立的北京首創城市發展集團有限公司（簡稱「首創城市發展」）作為要約人，與首創置業簽訂合並協議。要約人注銷相應股份需支付對價52。9億港元，其中向H股股東支付每股2.80港元的注銷價溢價達62.79%。
首創置業私有化已有先兆。早在6月25日，首創置業股價便以62.5%的漲幅直線拉升。彼時市場消息傳出首創「私有化確在進展」，不過首創置業方面始終諱莫如深，如今傳聞落地。
融資渠道受限，上市效益較低是其披露的退市主因。港股上市18年，「國家隊」首創置業曾在京津冀房企中位居一線，卻也受困於二級市場的低估值。目前公司業績亦不夠理想，三年前提出的千億銷售目標，截至2020年尚表現為700億元出頭，全年凈利潤同比下降50.5%。
但這家企業對新階段的企業發展示以信心。首創置業層面向中國房地產報記者回應稱：「私有化之後，公司將繼續聚焦城市發展，發揮國企優勢，打造全國影響力的穩健發展企業。」
溢價率超60%啟動私有化進程
7月8日，首創置業突發停牌，宣布待披露收購內幕。次日私有化傳聞成真，首創城市發展與首創置業發布「撤銷上市地位」聯合公告。
根據此次公告披露的要約細節，北京首創城市發展與首創置業訂立了合並協議。前者將首創置業吸收合並。
作為要約人，首創城市發展系今年6月10日在中國注冊成立的有限責任公司，是首創集團為合並目的而設立，為首創集團全資擁有。
截至公告日，首創置業已發行的有關證券為43.63億股，其中包括15.31億股H股、24.74億股內資股，以及3.58億股非H股外資股。
為注銷H股股東及非H股外資股股東股份，首創城市發展將支付注銷價總額52.89億港元，包括向H股股東以現金支付每股2.80港元；向非H股外資股股東以現金支付每股人民幣2.33元。另需向內資股股東（即首創集團）支付每股人民幣2.33元。
從價格上看，首創集團方面為私有化事項表現出較大誠意。對H股股東支付每股2.80港元的要約價，較首創置業停牌前日股價1.72港元溢價62.79%；較上市公司近30、60、90個交易日均價則分別溢價127%、150%、143%。
盡管停牌前首創置業股價仍然表現為低估值，但是較半個月前已經抬升一輪。與SOHO中國模稜多時相比，此次首創置業私有化進展迅速，卻也不失先兆。6月25日首創置業出現股價異動，當天股價當天股價報收1.66港元，漲幅達52.29%。此後股價維持橫盤，截至7月8日，累計漲幅達57.8%。
回溯當時股價抬升背景，盡管6月24日首創置業公告與北京金源鴻地產成立合資公司，擬作價23億元向對方轉讓北京朝陽區禧瑞都5號樓項目，卻也不足以引發如此震盪。彼時有市場消息傳出首創置業或將私有化，但上市公司層面始終保持緘默。如今宣布退市並計劃帶給注銷股東較為豐厚的溢價，靴子最終落地。
通常情況下，私有化是大股東以高於市場價的價格發起要約收購，並最終退市，多發生於上市公司股價長期低於合理價格。這在首創置業身上同樣適用，作為為數不多的股價低於每股凈資產的上市房企之一，首創置業停牌前1.72港元的股價，遠低於每股凈資產7.92港元。
「上市平台已不具備優勢。」關於此次主動港股退市原因，首創置業方面向記者回應稱，「第一，公司股價估值長期低迷，極大限制了公司股本融資的能力與效率；第二，房地產行業宏觀調控，H 股上市房企股權融資長期受限；第三，公眾人士持股比例僅31%，內資股增發亦已無空間；第四，上市成本較高，性價比較低。」
這些因素在首創置業的公告披露中有所印證。公告顯示，截至最後交易止三個月H股日均換手率為0.62%，交易流動性長期處於較低水平；過去三年公司按介乎0.21至0.52的市凈率之重大折讓進行交易，限制了公司於股票市場的融資能力，維繫上市地位成本上升；2020年還是首創置業業績波動的一年，12.7億元的年度凈利潤同比下降47.4%，可能對股價產生不確定性。
與此同時，首創置地重點從兩個方面披露退市後從集團獲取的益處：「首創集團給予的資本支持渠道將更加通暢；首創集團考慮實施計劃，完善集團業務、資產、物業及運營結構，退市有助於加強首創置業的控制並提高管理靈活性。」
風口浪尖上的首創置業
作為北京市國資委實控的首創集團旗下房地產業務旗艦企業，成立於2002年並於次年成功赴港上市的首創置業，無異於「含著金湯匙出身」。依託國企資源稟賦，在京津冀積淀大量土地資源一度是這家企業的招牌優勢。
推動此次私有化進展前，這家企業已進駐港股市場18年，如今一朝退市，昔日的「北京地王」多少令人唏噓。
港交所上市途中，首創置業其實早早萌生過「撤離」H股之意。2004年其公布A股IPO計劃，可惜謀劃回歸A股路十餘年未果，最終在2018年撤回A股發行申請。
梳理退場原因，首創置業持續低估值背後，脫離不了其陷入危機的營收業績。首創置地亦在此次公告中承認，由於行業監管環境日趨嚴厲，集團經營業績發生波動，對H股股價可能產生不確定性影響。
過去一年首創置業的業績指標位於低谷。公司報告顯示，2020年度其凈利潤為人民 幣12.7億元，較2019年與2018年分別下降47.4%、50.5%。簽約銷售額則為708.6億元，同比減少12.31%，與2018年提出的三年沖刺千億目標距離尚遠，
「三道紅線」則觸碰兩條。截至2020年底，公司有息負債為974億元，剔除預收款後的凈資產負債率為71.3%，凈負債率127%，現金短債比為1.13。
疲軟的業績表現顯然與商業地產的拖累息息相關。公開數據顯示，首創置業在2010年的凈資本負債率還僅為26%，但在轉型進行"奧特萊斯+住宅"的過程中，僅18個月就使其凈資本負債率提升了4倍。受疫情影響，負責奧特萊斯綜合商業項目的首創鉅大2020年歸母凈利潤為—3.2億元，刷新了近年盈利新低。
與此同時，早年重倉的京津冀市場布局，令首創置業在環京地區調控背景下有所失速。2015年，首創置業看空三四線市場，失掉了沖刺規模的好時機。此後由於重倉的京津冀地區調控頻出，公司在該區域的銷售增速不斷回落，由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增長近乎停滯。
申請主動退市前，首創置業其實不斷謀劃「自救」。2020年,首創置業強調堅持全國化布局,對沖區域調控風險,放緩了京津冀區域的投資力度,提高長三角區域的投資佔比。
今年3月，首創置業甩掉奧特萊斯「包袱」，向首創集團轉讓旗下全部奧特萊斯業務，擬集中資源發展住宅及非奧萊業務，而首創鉅大在首創集團的直接管理下繼續專注奧萊物業項目。彼時首創置業總裁鍾北辰表示，此項出售可有效盤活資產，把回籠資金用於降低杠桿。
伴隨此次被首創城市發展吸收合並，如今首創置業私有化已經成為潛在事項。根據公告，上市公司股票將於7月12日復牌。合並完成後，要約人將承接首創置業的全部資產、負債、權益、業務、人員、合約以及一切其他權利及義務，首創置業司最終將在完成適用的工商注銷登記手續後注銷登記。
在業內人士解讀中，首創置業的退場不失為「識時務」。IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴記者，保持上市公司地位是服務於持續融資需要，如果市場對公司前景不看好或者公司對行業前景失去信心，則在資本市場的後續融資就會比較困難，同時又要承擔維持業績的壓力與維護上市地位的成本，還不如對公司摘牌和私有化，更有利於一些短期內很難出業績但是卻有利於公司長期發展的目標的實施。
「即使退市以後，首創置業作為北京市重要地方國企的身份，仍然會具備諸多融資便利，未必就會影響首創置業有關業務的順利開展。」他進一步表示。
首創置業方面亦向記者回應稱，啟動退市進程是出於推動業務更好地發展等考量：「自2003年6月在香港聯交所上市以來，公司充分利用資本市場的力量，整體發展態勢良好。公司非常認可和看好香港證券市場的治理水準和國際化的標准，但基於公司在新時代的發展戰略要求，計劃從香港聯交所退市。」
關於企業新階段的發展規劃，首創置業方面表示：「公司一直以城市綜合營運商為發展定位，以創享美好新生活為品牌願景。私有化之後，公司將繼續聚焦城市發展，發揮國企優勢，以做好城市功能提升、美好生活創造，立志成為行業引領力、全國影響力的穩健發展企業。」
目前來看，當上市「失掉其原意」，首創置業果斷離場；但私有化後的地產業務回血，這家企業的征途才剛剛開始。