『壹』 S股有什麼特點
特點是未實施股權分置改革方案。
S股在我國是指尚未進行股權分置改革或者已進入改革程序但尚未實施股權分置改革方案的股票，在股名前加S，此標記從2006年10月9日起啟用，日漲跌幅仍為上下10%（ST股為5%）。從2007年1月8日起，日漲跌幅調整為上下5%。
未完成股改的公司，受到更加嚴厲的差異化監管。上海證券交易所發布了《關於對未股改股票實施差異化交易監管的通知》，對未股改上市公司股票差異化交易監管做出了明確規定。該通知自發布之日起實行。
(1)物業公司股票特點擴展閱讀
S股作為一個較為特殊的板塊受到了部分資金的關注，但是根據滬深交易所退市新規，這些公司若未能消除觸及退市條件的情形，將有可能被予以退市處理，所以風險非常大。
「交易所提出更為嚴厲的差異化管理，體現了監管層進一步更新監管方式和依法加強證券市場監管、切實防範和化解市場風險、保護投資者的合法權益、加快證券市場建設以及努力完善市場結構的監管理念。」趙歡說。
通知明確，未股改上市公司股票交易出現異常波動的，上市公司應當按照《上海證券交易所股票上市規則》的規定進行核查並履行相關信息披露義務。
此外，通知保留了「未股改上市公司股票簡稱前冠以『S』，價格漲跌幅限制為±5%」的相關規定。
『貳』 凈利率相差一倍 物業公司的盈利之謎
年報季的到來，令資本市場青睞有加的物業上市公司逐漸掀開了盈利的神秘面紗。雖然各家物業上市公司的收入都錄得大幅增長，但各自的利潤率差距之大還是頗為令人吃驚。以4家頭部上市企業為例，保利物業發展股份有限公司（股票代碼：06049.HK，以下簡稱「保利物業」）、綠城服務集團有限公司（股票代碼：02869.HK，以下簡稱「綠城服務」）屬於穩健派，2019年的凈利率分別為8.4%、5.5%，碧桂園服務控股有限公司（股票代碼：06098.HK，以下簡稱「碧桂園服務」）、雅居樂雅生活服務股份有限公司（股票代碼：03319.HK，以下簡稱「雅生活」）則是行業里高利潤率的代表，凈利率分別為17.8%、25.1%，遠超各自母公司地產主業的凈利率水平，也比穩健派高了至少一倍。
「物業管理比地產開發還賺錢，真是一件不可思議的事情。」一位投資者如此感慨。
根據東方證券的統計，上市物業公司的利潤率離散程度非常大，凈利率最低和最高的公司可以相差三倍之多。該機構認為，未來主導行業及公司利潤率的因素主要為新交付項目、增值服務佔比以及經營能力上的差異。
供職於某國際投行的趙輝（化名）則對中國房地產報記者表示，物業公司與地產母公司在業務方面聯系緊密，有很大的成本、利潤再分配空間。「跟地產行業不同，目前物業板塊投資者的關注點並不在個體公司的盈利水平上，大家都在炒業績的確定性，因為這個行業正處於高速發展階段。所以你可以看到，相對於盈利能力，投資者當前更看重的是公司的擴張能力和規模。」
頭部企業凈利率分化明顯
得益於在管規模的不斷擴大，2019年物業上市公司的營收、利潤錄得大幅增長。碧桂園服務的收入同比大增106.3%至約96.45億元，毛利約為30.52億元，同比增加73.3%，凈利潤同比增長83.9%至17.18億元。
雅生活2019年錄得的收入為51.3億元，同比增長51.8%。毛利為18.8億元，同比增長46.0%，凈利潤為12.9億元，同比增長59.3%。
同期，保利物業的收入和利潤也有40%以上的增幅。其中，收入59.67億元，同比提升41.1%。毛利12.1億元，同比增長42.2%，凈利潤5.03億元，同比提升49.7%。
綠城服務2019年的收入約為85.82億元，同比增長約27.9%，實現毛利約15.47億元，同比增長約29.2%，凈利潤約為4.72億元，同比增加約1.4%。
分析利潤率指標可以發現，前兩家公司不僅營收增速高，賺錢能力似乎也更勝一籌。碧桂園服務的毛利率、凈利率分別為31.64%、17.8%，雅生活更高，達到了36.7%、凈利率25.1%。保利物業和中海物業的毛利率為20.3%、18%，凈利率則分別為8.4%、5.5%。
如果細化各家公司的業務構成，不難了解兩個陣營的盈利水平從基礎物管服務就已開始分化。碧桂園服務的基礎物管服務毛利率達到了30.2%，雅生活也有25.3%。而保利物業、綠城服務均在15%以下，分別為14.2%、11.4%。社區增值服務方面，碧桂園服務的毛利率高達66.2%，幾乎是綠城服務毛利率最高的咨詢服務的2倍，雅生活非業主增值服務毛利率接近50%，也是保利物業的2倍多。
這四家企業盈利水平的分化只是物管行業的一個縮影。東方證券曾統計過15家物業上市公司在2019年上半年的業績表現，發現他們的平均毛利率為28%，凈利率為12%，但離散程度非常大，凈利率最低的只有6%，最高可達24%。
賽道好 不看利潤看規模
東方證券認為，影響物業上市公司利潤表現的因素包括新交付項目情況、增值服務發展情況，以及收費模式、稅率和管理業態等。其中，新交付項目將在短期起主導作用，因為收入端增長受限，成本端剛性上升，因此存量項目利潤率逐年下降，而利潤率水平較高的新交付項目會在邊際上影響物管公司整體的利潤率。而在中長期維度下，物業公司利潤率則很大程度上依賴增值服務的表現，因為增值服務的利潤率遠高於基礎物業服務，因此增值服務營收佔比高的公司普遍利潤率較高。
這是技術層面的分析，而在趙輝看來，至少短期內，左右頭部物業公司利潤率的還是跟母公司間的關聯交易。例如，碧桂園服務非業主增值服務的毛利率達41%，2019年該板塊的收入增長了80%，主要業務包括案場服務、開荒清潔及綠化維修保養服務、車位及尾盤代銷，大部分業務來自母公司碧桂園。
雅生活非業主增值服務的主要收入來源也是房地產企業，該公司向綠地及雅居樂提供案場服務、物業營銷代理和房屋檢驗等。這個板塊的毛利率接近50%，2019年的收入佔到了雅生活總收入的35.3%。
此前，房地產開發一直被認為是暴利行業，而一直被認為是微利行業的物業管理，如今卻錄得了比地產開發還要高的利潤率。這委實是一個很奇怪的現象。穩健派中的一個物業公司並沒有對自己的凈利率做過多解釋，只表示「我們是行業正常水平」。
「物業公司的估值跟利潤規模相關，一塊錢利潤給地產6倍，給物業30倍。」趙輝認為，利潤率的表現取決於各家公司的選擇，高利潤率至少在上市融資、市值管理方面有很大優勢。
更奇怪的是，投資者們對地產開發公司的盈利指標無比挑剔，但對物業公司卻格外溫和，無論賺多賺少，都是強烈看好。「他們目前更關心誰的規模增長快，誰能占據更多的市場份額。」趙輝表示，物業管理是一條很好的賽道，投資者都在挑頭馬來買，看重的是企業的收入穩定、抗周期，短期內利潤水平不是關注焦點。
也有投資者比較清醒，直言如果物業管理行業能保持20%的凈利率和30%的復合增長率，那就堪比科技龍頭了。「我始終認為這應該是一個微利的行業，未來終究會回歸到一個合理的盈利狀態。」
『叄』 萬科A個股行業分析
國家還將持續堅持"房住不炒、因城施策"的政策，在面對政策對房地產的高壓和准確調整的情況下，那麼房地產未來的發展趨勢將走向何方呢？今天就給大家介紹一個房地產的龍頭企業——萬科A。
正式說萬科A前，學姐先為大夥附上一份房地產行業龍頭股名單，戳開便能查看：寶藏資料：房地產行業龍頭股名單
一、從公司角度來看
公司介紹：萬科企業股份有限公司創建於1984年，經歷了三十多年的發展，萬科已經變成了國內頂尖的生活服務商與城鄉建設者。公司業務的焦點是全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。包括住宅開發、物業服務、租賃住宅在內的都是公司的核心業務；在住房領域，公司對於住房的居住屬性是一直堅持的，時刻保持"為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子"的思想。
大概談了萬科A的公司情況後，我們再來看一下它所具備的優勢包含了哪些呢？
優勢一、物業服務國內領先
萬科物業對服務內容進行大力拓展，從業主利益出發，圍繞房屋資產的交易、管理、配套、增值等環節推出綜合性的資產服務計劃。萬科物業還大力推行數字化建設，用來為客戶提供更細致全面的服務，最終，促進降本提效和精細運營。
優勢二、經營穩健、砥礪前行
在放慢行業提速預期的優先條件下，政策調控方式目前開始進入"高頻微調"常態期，把注意力放在土地和金融兩個工具上發力，並逐步向長效機制過渡，利好穩健經營及合理多元化企業。萬科在此限制下，可以依靠出色的經營狀況、業務布局、及穩健的財務條件讓自身擺脫這些麻煩，"以不變應萬變"。從自身拿地到銷售到業務布局等各階段將更加具有獨立性，同時也可以防止因為應付"政策補丁"而經常性的改變經營策略，保持戰略定力方可抓住新機遇，同心共力才能長遠地走下去。
考慮到文章篇幅，還有一些關於萬科A的深度分析報告和風險評估提示，我都整理出來放在這個鏈接中了，戳開便可了解：【深度研報】萬科A點評，建議收藏！
二、從行業角度來看
嚴格調控下的房地產依然供給側改革加速，穩健優質龍頭市佔率逐漸上升。房地產行業供給側改革加速發展受益於調控加碼政策，在此之前，相關部門會嚴格管控杠桿較高的激進房企進行融資，行業或者放緩擴張可能會退出房地產工作。對於萬科A企業這樣相當優質的企業，其融資途徑十分便利，價格也不是很貴，具有在符合規定要求的前提下進一步擴張的空間，未來有望實現地產市場份額持續提升。
三、總結
總的來講，我自己覺得萬科A公司作為房地產行業的領軍人物，在行業變革的時期，有望打破過往的成績，再創造出新的璀璨。但是文章稍微會有點滯後性，如果大家對萬科A未來行情有興趣的話，可以點擊鏈接，有專業的人士給你做股票分析，看下萬科A現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測萬科A還有機會嗎？
應答時間：2021-09-27，最新業務變化以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看
『肆』 一線地產股票有哪些
房地產板塊龍頭股票有：
萬科A(股票代碼000002)：萬科企業股份有限公司的主營業務為房地產開發和物業服務;公司主要產品及服務為房地產、物業管理、投資咨詢
金地集團(股票代碼600383)：金地(集團)股份有限公司主營業務為房地產開發與銷*，經營模式以自主開發銷*為主。公司的業務板塊分為住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。
保利地產(股票代碼600048)：保利發展控股集團股份有限公司是一家專注於房地產開發及銷*的大型企業集團。經過27年的穩健發展。
中糧地產(股票代碼000031)：大悅城控股集團股份有限公司的主營業務為房地產開發、經營、銷*、出 租及管理住宅、商用物業、工業物業
金融街(股票代碼000402)：金融街控股股份有限公司是一家主營房地產開發與銷*的控股公司，主要從事房地產開發、銷*商品房、物業管理等業務。
陸家嘴(股票代碼600663)：上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司致力於上海陸家嘴金融貿易區的開發建設.陸家嘴金融貿易區是中國唯一以"金融貿易"命名的國家級開發區。
【拓展資料】
房地產板塊上演漲停潮：
個股漲多跌少。兩市上漲股票數為2986隻，其中107隻漲停；1483隻股票下跌襪胡扒，其中3隻跌停。
申萬一級行業中，房地產、紡織服裝、建築材料行業漲幅居前，分別上漲4.20%、2.16%、2.03%；電力設備、食品飲料、有色金屬行業跌幅居前，分別下跌1.35%、0.79%、0.67%。
房地產服務板塊中，特發服務「20CM」漲停，南都物業漲停。房地產開發板塊中，香江控股、宋都股份、嘉凱城、藍光發告昌展、京投發展等漲停。
銀河證券表示，目前房地產板塊處於「基本面底」+「做銷政策底」的組合，板塊「低估值、低倉位、高股息」的特徵具備足夠的安全邊際和彈性，今年四季度到明年一季度是配置的窗口期。中長期維度，在集中度提升和盈利企穩預期下，管理優異、融資通暢、多元化發展的房企將享有更高的估值溢價。