1. 10部委發文規范住宅管理 物管行業緣何再迎風口
物業板塊再迎投資窗口期。
1月5日，住建部牽頭、中央政法委等10部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（以下簡稱「《通知》」），涉及基層社會治理、健全業主委員會、提升物管服務水平、推動生活服務業、規范維修資金、強化監督管理等6個方面。
受這一消息影響，物業股迎來了沉寂半年多後的集體大爆發。截至1月6日收盤，共有21隻A+H物業股漲幅在10%之上。銀城生活服務漲幅居首，收盤漲幅達39.53%。中海物業、世茂服務、建發物業、保利物業、新城悅服務、永升生活服務等物業股漲幅均超過20%。《通知》為何引發物業股全線普漲？政策利好又將為物管行業帶來哪些改變？
釐清責任物管費收繳率或將提升
物業管理向來都是一個成本高，收益低的領域。尤其近年來，隨著人口紅利逐漸下降，人工成本反而持續上漲，物業公司利潤空間被進一步壓縮。
與之相應的是，直接關繫到物業公司能否生存下去的物業費收繳率通常無法保證達到100%，物業管理公司仍然普遍面臨收費難的問題，甚至在一定程度上成了制約行業發展的瓶頸。
要解決物業費收繳難的困局，與業主間建立有效連接至關重要。而物管行業一大痛點即在於業主委員會滲透率低，以往的物業管理主要靠公司的「輸出」達到「服務」的效果，在與業主「互動」方面熱度不高。
《通知》指出「健全業主委員會治理結構」，並強調街道管理責任，鼓勵街道介入指導轄區物業管理工作，通過組織有望顯著提升業委會（或臨時替代性的物業管理委員會）成立比例。這樣或可調動業主方的積極性，建立居民、業委會、物管企業的協調運行機制，有助於企業洞悉業主訴求，打通業主與物管公司「僱傭關系」的阻礙，促進物管公司「單方輸出」向與業主「互動」轉變，將有助於提升收繳率。
不僅如此，《通知》也致力於釐清業主委員會的定位及運作方式，其職責之一便是對拖欠物業費的業主進行催交，同時探索將惡意拖欠物業費行為納入個人信用記錄，這也將為物管公司收繳率及基礎物業服務坪效的提升帶來積極影響。
而在物企市場化定價方面，《通知》指出要完善物業服務價格形成機制，提升物業管理服務水平，提倡酬金制計費方式。並且各部門均有分工：住建部門要公布物業服務清單，明確物業服務內容和標准；物業行業協會要監測並定期公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務企業協商物業費時參考。
國盛證券研報指出，過去市場擔心人力成本持續上漲、物業費價格停滯會影響物業公司的利潤。對物業公司利潤率的侵蝕，也影響了資本市場對物業的估值。而此次發布的《通知》則從政策導向上打開物業費市場化調整通道。中信證券研報亦稱，《通知》使物業行業融入基層治理，將抬升單盤盈利曲線。
利好增值服務拓展馬太效應將持續
物業企業營收有兩大板塊，一是基礎物業服務，二是增值服務。不過，據中指院數據，目前中國的物業百強企業仍然以基礎的物業管理服務為主，80%以上的營收來源於傳統的基礎物業管理收入，只有約20%不到的營收來自於增值服務。
而事實上，由於住宅物業目前競爭壓力較大，依靠常規的運營收入往往盈利困難，還需要在增值服務上下功夫易居研究院根據上市物企年報整理後發現，大部分上市物企的物業管理服務毛利率，在11%到30%左右，而增值服務的毛利率，則普遍達到了30%至60%的區間。
《通知》的提出則明確延伸了物企增值服務的經營范圍。其一方面鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸」，並探索「物業服務+生活服務」模式，另一方面也表示「物業服務企業開展養老、家政等生活性服務業務，可依規申請相應優惠扶持政策。」
引導物企向多領域延伸的用意明顯。上海易居房地產研究院總監嚴躍進表示，養老托幼基於物企對於社區的熟知優勢，有助於便捷低成本地開展服務，真正服務社區每個人。而社區消費涉及到大消費概念，物業企業主動承擔此類業務，有助於真正拓寬經營內容，實現社區服務增值。至於房屋經紀，及後續類似租賃等業務的開展，或將對存量市場的盤活產生較大的影響。
此外，值得注意的是，住建部此前發布的相關文件中已多次提及發展線上線下生活服務以及支持物業公司探索養老服務。例如，2020年11月24日住建部等六部委發布的《關於推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》中就提及 「推動和支持物業服務企業積極探索『物業服務+養老服務』模式」。此次《通知》可視為對此前文件精神的系統性梳理和進一步強調與深化，再次指明了當前物業管理行業的發展潛力。
未來，增值業務將成為各家物企積極探索的新增長點，社區增值服務佔比較高的物管公司會更有優勢，行業馬太效應將會持續。例如，正榮服務、綠城服務、鑫苑服務、世茂服務、永升生活、保利物業、建業新生活、銀城生活等的社區增值服務毛利佔比均較高，比重超過 25%。其中，已具備一定規模、業主滿意度高、關聯地產公司具備養老產業的物管公司亦將率先獲得利好。
總而言之，《通知》核心內容主要涉及提升業主行動力和鼓勵增值服務兩部分，前者提升了單盤盈利模型跑通的可能性，後者則有望加快物管公司對增值服務的探索，提升盈利能力，並進一步發揮其平台和流量入口的作用，與當前物管行業「以傳統物管業務築底，以增值服務錦上添花」的現狀契合，為物業管理行業提供了廣闊的想像空間。