⑴ 蛋殼公寓會破產或爆倉嗎
要看規矩不規矩了，長租這個行業本不錯，但是一旦和金融掛鉤就扯犢子了，隨時有爆倉可能！押金，提前支付的租金都去哪裡了？誰能說的清楚？
蛋殼公司2015年1月在北京成立，進入住房租賃市場。目前在一線北上廣深和新一線杭州、南京、天津和武漢8城市拓展業務。此類長住公寓自如、貝蛋、相寓和青客等租賃公司大白話就是二房東。
租賃公司做法：從一手房東租過來再次轉租給在城市打拚年輕人，收毛坯房使房東省去簡單裝修的花費，二房東收毛坯房能獲取長租時間。簡裝改造N+1模式花費在5~6萬/套，N代表原始房間、1代表改造後增加的房間對外出租。毛坯房長租一手房東5年，5年有5個月空檔期、裝修4個月空檔期，合計9個月空檔期。合同有效期69個月實付60個月房租，付租方式按合同約定月付或季度付均可。
優點：此類租賃公司每個月免費做兩次保潔衛生，統一管理。
缺點：房租高，租客是貸款戶，租客表面每月付房租其實是付貸款。
房租怎麼變成貸款呢？請往下閱讀便知曉？
租賃公司是雙重身份：表面是二房東的生意身份，更隱形身份是金融化帶來的資金池。二房東與租客簽訂租房合同後，不向租客說明貸款的事項。將租客預期租金通過融資平台項目轉移公司名下，用租客個人信譽向融資平台貸款一次性拿到全年的貸款占為己用，租客以為每月還租金實為每月還貸款。導致租客退租後還要繼續還貸，無法解綁貸款。
這是目前租賃公司普遍空手套白狼的玩法，一個租客一年租金只有幾萬，但是N個就是積少成多。二房東拿巨款可以投資其他項目。如果投資的項目成功所投入巨額資金就沒問題，租金變貸款「可以瞞天過海。一旦出現投資失誤資金鏈斷裂導致二房東租房違約，一手房東肯定要收房，租客與一手房東只是間接關系，並無住房租賃合同存在。租客只好退房走人，還要付剩餘融資平台貸款，風險卻有租客承擔。
貌似在高鐵未開通的年代，那時買火車票不施行實名制，就出現黃牛倒票現象。黃牛大量買入籠斷票源，乘客在售票窗口買不到只好找黃牛，讓黃牛獲取暴利。
如今二房東就是當年的黃牛，二房東手裡並不產生房源，贏得市場佔有率全靠爭奪房東手裡的房源。二房東越多一手房源就越少，轉嫁在租客的負擔越重。
像蛋殼公司在上述拓展業務的8個城市，都是經濟發達、人口凈流入、高房價和房租貴的區域，房屋租賃生意非常火爆。蛋殼公司專心致志做房屋租賃經營是有利可圖的，不會有破產或爆倉一說！
但是通過眾租客的個人信譽佔用融資平台獲取貸款，風險卻由租客承擔。拿巨資去投資其他項目，二房東破產爆倉就另說了？
當年黃牛國家嚴查嚴打，搶占票源轉手倒賣加重乘客出行支出。如今二房東搶占房源轉租獲利加重租客生活成本支出，同樣的性質。為何國家讓二房東繼續玩下去？難道沒有二房東一手房東就不會簡裝房子出租？請高手解惑？
先說一點，就是目前為止，還沒有任何官方權威消息，證明蛋殼破產暴雷了，諸如高管跑路等消息，大部分都是小道消息或是謠傳。但綜合網上各方面的信息可以看出，但蛋殼公寓的情況確實在慢慢變壞！
1，曾經風光的蛋殼公寓
蛋殼公寓是紫梧桐資產管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌，於2015年1月在北京成立，正式進入O2O租房市場，在北京、深圳開設分公司。北京時間2021年1月17日晚間，長租公寓運營商蛋殼公寓成功登陸美國紐交所，股票代碼「DNK，成為2021年登陸紐交所的第一支中概股。蛋殼公寓是一個掌握房源43萬+、累計用戶超過100萬、全國第二大的長租公寓，一時間風光無兩！
2，蛋殼公寓暴雷始末
11月10日，有媒體爆出蛋殼公寓北京總部被數百人維權，包括退租金的租客、收房租的房東、蛋殼工作人員討薪甚至還在現場爆發了肢體沖突。
實際上從進入11月開始，蛋殼的負面新聞就開始頻繁登上微博熱榜。網上甚至還有傳言
「
高管捲走6個億跑路，公司賬面只剩200塊錢。
3，**是壓垮長租公寓的「最後一根稻草
年初受**影響，長租公寓的租金收入受到很大影響，一方面，續租率有所下滑的同時，還有一些房客選擇退租，房屋空置率較高。有數據顯示，2月中旬，部分長租公寓的空置率甚至達到15%-20%。一般來講，長租公寓房屋空置率應控制在5%-10%左右。另一方面，長租公寓往往採取「包租模式，即從房東手裡收房子，之後進行裝修改造，前期一套房子的改造成本約為幾萬元，屬於剛性支出，這意味著將花費大量資金。與此同時，**對長租公寓的現金流產生了巨大影響。2月中旬，部分長租公寓的現金流只能支撐1-3個月。因此很多長租公寓相繼暴雷。
蛋殼公寓也不例外，市場租金水平已接近甚至低於前兩年蛋殼向房東收房時的租金，**成了壓垮蛋殼公寓的「最後一根稻草。
4，蛋殼公寓利潤率太低
一是蛋殼公寓的利潤率太低，抗風險能力太差。其實，自如、蛋殼本質上相當於一個二房東在賺差價。據《2021年租賃住宅行業白皮書》顯示，國內20個重點城市中，公寓租金回報率只有1%~3%。有業內人士透露，企業想要保證盈利，要保證租房率在90%。而像今年這樣，在**的大背景下，租客數量、續租率都在下降，這么薄的利潤根本不足以維持長租公寓的運營。
5，擴張模式不可持續
蛋殼公寓瘋狂加杠桿的擴張模式是不可持續。前面說了蛋殼這種企業，本質上是一個賺取租金溢價和服務費的二房東。
舉個例子吧，假設有一套8000/月的三室一廳，長租公寓裝修一番改成四室，租出去一個月收回10000元，自己能賺2000元。
要想掙更多的錢，就需要擴大規模。而擴大規模需要本金啊，怎麼辦？
蛋殼公寓採取的模式就是瘋狂加杠桿，通過現金貸模式「刷。簡單來說，就是讓租客和貸款平台簽下合同，租客按月還貸款，可以一次性從貸款平台拿到全部現金。這樣，長租公寓手裡的錢本來只夠付100套房1個月的房租，一下子就能通過金融機構預支12個月的錢。
一部分放進資金池保證每個月交租給房主，更多的錢去租更多的房子，再通過同樣的方式便可以套出更多的錢。但問題就在於，一旦遇到特殊情況，資金池裡的錢不足以支付房主房租時，長租公寓就暴雷了。
現在在**的大背景下，租客退租、房屋空租、房東房租、運維成本這些都得花錢，「刷模式一下子難以為繼，現金流一花完自然就暴雷。
6，總結
原界君認為，如果是小型長租公寓，破產這種情況是有可能的，但是在蛋殼或自如身上發生這種事幾乎沒有可能。畢竟蛋殼公寓或自如，都是該行業最大的兩家，如果這兩家爆倉，將影響到多少人？所以各方面力量都不會讓他們爆倉的。另外，蛋殼是上市公司，也融了很多資用於擴大業務，只要資本仍然看好國內的長租公寓市場，大概率會協商出一個相對穩妥的方案，幫助蛋殼公寓走出目前的困境。
此外，原界君更願意相信蛋殼公寓是一家合法經營的公司，而非龐氏騙局。住房是大事，對租客和房主而言都是。以蛋殼的體量，一旦破產，不知多少租客和房主面臨損失，原界君希望蛋殼能挺過這次危機！
原本旨在讓更多人享受到互聯網發展紅利的新模式企業，都在資本的裹挾下變成了惡龍。蛋殼公寓「割韭菜毫無人性。
此前，蛋殼公寓爆出了資金鏈斷裂的消息，許多退租的租客發現租金卡在流程中，遲遲不能提現。受害者都是外來人員，他們普遍收入不是很高，很多人交了長達一年的房租，但現在面臨著無法退租和被房東趕出門的情況。
那麼從一個租客信任，到人人喊打，蛋殼是如何利用資本割韭菜的？
從蛋殼公寓的收取租金的方式就能看出，這只是一個玩弄資本的公司。目前蛋殼公寓收取租金的方式有兩種，其中一種是允許租客使用貸款支付房租，這種模式被稱為「租金貸，流程是租客辦理貸款一次性預付一年的房屋租金及押金，之後再由貸款機構支付給蛋殼公寓；租客每月償還貸款機構貸款，蛋殼則按月向房東支付租金。好好的租賃市場已經開始變向成為一個網貸平台。
靠「高收低出來進行擴張、投資、分紅，蛋殼公寓的操作不像是一間房產服務公司，倒像是一家資產管理公司。實際上，敲碎蛋殼公寓的外殼，你會發現這就是一家資產管理公司。蛋殼公寓的母公司是紫梧桐資產管理有限公司，蛋殼公寓只是其手下引流的業務。
受害者不只是租客，還有房東
有的租客為了一部分的優惠，交了長達2年的房租，然而現在卻面臨著被掃地出門的情況。有人被斷水、斷電、換鎖。很多人一夜之間無家可歸了。
當然不只是租客，房東也是這次事件的受害者。很多房東表示，自己已經好幾個月沒有收到房租了。很多房東表示自己還有房貸，車貸。出租房子就是為了減少一些壓力，但是現在壓力不但沒有減少，反而增加好多，自己也是沒辦法。
蛋殼前景堪憂，破產是遲早的事
一個租賃企業最重要的就是信任，不僅要租客信任，還要房東信任。然而蛋殼這次不但失信於租客，而且得罪了房東。很多受害的租客表示，以後即使再便宜也不會租蛋殼的房子了。而且如此大面積的出現問題，這肯定是公司內部的問題，沒有真正考慮用戶，只是為了玩弄資本。
如此環境下，蛋殼還有翻身的機會嗎？肯定是沒有的，破產只是時間問題。
我就是怕這樣的情況，從自如退出來，租了私人的了。不過有利有弊，私人的不開發票的。有些需要發票證明租房合同，租房地區，影響居住證和小孩子學區的事，就比較麻煩。沒有這樣的顧慮，那就無所謂了。
看看周圍就知道了，蛋殼的價格很高，蛋殼的空置率也很高
很有可能公寓都會死掉，互聯網公司的不重視管理，一味利用政策漏洞，加杠桿，追求規模，遲早的事
幾乎不會，因為他們又巨大利潤。
1.現在市場上的房源十有八九都是這些中介、公寓持有
2.他們從房東手裡收房往往會有一兩個月的免租期；並且破房子做簡單裝修達到「鳳變冰的效果，讓房子提高一定檔次，價格相應提高不少；一般與房東簽合同至少三年，相當於用現在的價格鎖定未來三年房租的價格，但是往外出租則可以提高租賃價格。而北京等大城市，三年時間，很多房子租金已翻倍。
總之，除非老闆胡搭狗干，不幹人事。基本上沒有倒閉的理由。而且非但不會倒閉，利潤還非常豐厚。
盈利主要靠差價，如果運營的不好，支出遠大於收入，一旦沒有新的融資進來，就會現金流斷裂。
有可能。長租公寓並非簡單的低收高租，一般為了搶房源，會開給房東比市場價高，市場火爆時還可能有差價，淡季基本都是虧的。基本通過融資或者抵押來保證現金流。
如果運營不好，現金流斷裂，那隻能被收購或倒閉。現在一些老牌中介已經不收房，准備過冬了。蛋殼雖然排名第一，也要看運氣好不好，熬不熬的過了