Ⅰ 合生創展「大小姐」另類接班：囤地不夠，炒股來湊
文 | AI 財經 社 李逗
編輯 | 董雨晴
過去20年裡，房地產行業里誕生了一批「賭徒」，也因此獲得了豐厚的回報。這個名單里，有自稱為「不會算賬」的孫宏斌，有「走農村包圍城市」路線的碧桂園楊國啟衡遲強，也有走標准化復制路線的恆大許家印。還有不少此前名不見經傳的房企，由此一躍變成了黑馬房企。但也有人因為不敢賭，抱得遺憾而歸。比如曾經實現「銷售額首破百億，被王石稱為地產界真正航空母艦」的房企掌舵者——合生創展創始人朱孟依。
朱孟依不相信高周轉。翻開合生創展的財富地圖，它的發展離不開「多囤地、慢周轉」六個字。這個最早起源於港企的開發模式，被朱孟依運用得爐火純青。2004年之前，合生創展就在全國多個一二線城市的核心地段，拿下了大量土地，土儲面積達到超3000萬平米。鼎盛之時，它曾和碧桂園、富力、恆大、雅居樂並稱為「華南五虎」，2004年因為銷售額首破百億，還曾被王石恭維稱："萬科不是地產航母，合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦"。
二十年之後，「地產界航空母艦」明顯掉隊了。合生創展長期停留在百億銷售額長達5年左右，銷售排名也從前年的TOP3倒退到百強房企隊尾。現如今，華南五虎之一的威名，已經被許多人淡忘了。但這個夢想，正在被朱桔榕重新點燃。
剛剛上任不到一年半的朱桔榕，是朱孟依的三女兒。作為典型的潮汕家族，朱氏家族摒棄傳統，把企業傳給了女兒。年輕的朱桔榕，是朱孟依的「掌上明珠」，更是合生創展攔雹的「大小姐」。伴隨著她的上任，合生創展也開始給外界傳達出重新出發的信號。
在地產行業的上半場失速後，朱桔榕正在試圖讓合生創展重回行業的風口浪尖。
上任沒多久的朱桔榕，一改合生發展「拿地少，拿地慢」的面貌。近兩年的合生創展，不僅在土拍市場加速拿地，更是大力押注"舊改"。
舊改，即「舊房改造計劃」，在近幾年尤其走俏。主要是更新改造小區水電氣路及光纖等基礎設施，建設改造養老撫幼、無障礙設施、便民市場等服務設施。
2020年5月9日，一場交易價高達百億的土拍在北京交易所舉行。前來圍獵的房企眾多，其中包括融創、中海、平安等拿地常勝將軍。但在交易即將結束的關鍵時刻，這塊兒「蛋糕」卻被隱匿多年的合生創展以72億元獨自拿下，樓面價6.7萬元/平方米。
重頭戲發生在10天之後。5月19日，合生創展再次在北京樓市走紅，它以42億元競得分鍾寺L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米，溢價率和樓面價均創下了北京年內新高。同時，合生創展還以65.4億元競得分鍾寺L-41地塊，樓面價同樣超過了7萬，至73912元/平方米。
3宗高樓面價，讓許多人暗地裡替合生創展捏了把汗。即使合生創展很快在兩塊地上分別引入世茂和金茂開發，但在北京樓市限價的當下，留給合生創展的利潤空間不可謂不窄。
而事實上，對於合生創展而言，這場交易帶來的利潤空間，要比外界想像的大很多。分鍾寺3宗地正式交易之前，合生創展早就已在此布局了近20年，三宗不限價地塊的一級開發皆由珠江投資操作。早在2009年，分鍾寺土地一級開發項目就已經授權給了珠江投資旗下子公司——北京嘉富龍。
外界對珠江投資最大的印象是低調與審慎。珠江投資是朱孟依於1993年在廣州成立的公司。與合生創展注冊於香港並上市不同，珠江投資則是一家注冊於內地但不上市的公司。在地產業務外，它還涉足一級開發、大基建等多個非地產領域業務。長達三十年的商業長河裡，人們對該悄李公司商業版圖了解甚少，但它卻是朱氏家族產業版圖里不可或缺的一枚重要棋子。
珠江投資的存在，讓合生創展在拿地上有了極大的運作空間。珠江投資《債券跟蹤評級報告》顯示，在合生創展拍下的4宗分鍾寺土地上，北京嘉富龍所承擔的土地開發建設補償等一級成本高達113億元。而根據掛牌公告里提到的補償協議，北京嘉富龍方"有權收取有關部門返還的該宗地的土地開發建設補償費"。
也就意味著，在「合生珠江」系的雙向運作下，分鍾寺的高樓面價，也將作為珠江投資的一級開發成本價，重新進入合生系的口袋。樓面價越高，珠江投資拿到的錢也就越多。
這種模式分擔了合生創展的高樓面價壓力，同時，珠江投資的一級開發能力，也讓合生系得以低廉的價格，斬獲大量的一二線核心土地。
合生當前在國內的諸多項目，皆由珠江投資與合生創展共同開發，雙方股權均分。而在「合生珠江」內部，人才、資金、資源等方面則互通有無。現如今，珠江投資的法人代表則是朱偉航，他是朱孟依次子。
隨著舊改重啟後，事情愈發朝著復雜的方向發展。最近兩年間，「合生珠江系」在惠州、天津等二線城市大肆拓展土地儲備，積極發展商貿及工業地產，並介入土地一級市場。而在廣州掀起舊改熱潮的2019年，合生創展也頻頻出手，收獲了海珠前進路項目、康樂村、鷺江村、番禺新基村等多個舊改項目。進入2021年，合生創展又以346.67億元拿下廣州最貴舊改項目。
但與此同時，大量的舊改項目，也對合生創展的資金提出了更高要求。業內分析人士認為，舊改項目雖然利潤空間相對更大，但每個項目周期也都需要3-5年，這種重投入，長周期的開發模式，對於資金鏈的考驗很大。
廣州，是合生創展的福地。
2000年之前，廣州越秀區的地塊被眾多房企們炒得火熱，朱孟依卻以極低的價格囤下了天河區一大片農田，和番禺北部的大片尚未規劃的土地。"朱老農"的稱號，也自那個時候一炮打響。
以低價買入核心城市土地，囤積數十年後坐享土地紅利，這是朱孟依熱衷的商業模式。數十年間過去，「朱老農」拿下的一片片荒蕪之地，大多變成了一二線城市的黃金靚地。
過去幾年間，合生創展打造出諸多豪宅項目，林立在一線城市的核心地段，比如合生·霄雲路8號、合生·珠江帝景、合生·東郊別墅、合生·帝景山莊、合生·國際城等。豪宅，成為合生創展的一個顯著標簽。
低價買入，高價賣出，由囤地帶來的溢價，讓合生創展成為「悶聲賺大錢」的房企代表。自2004年起，合生創展的毛利率便長期保持在30%以上。而長期囤地的模式，也讓合生創展有了「隱形地主」的稱號。
2020年年報數據顯示，合生創展的土地儲備約3044萬平方米，其中一線城市土儲佔比80%。而在過去數年，其土儲規模一直保持在2000萬平方米以上，而在十年前2009年時，合生創展的土儲量也一度達到3020萬平方米。
然而，囤積的土地規模，也成為合生創展發展路上的絆腳石。合生創展旗下超長開發周期與銷售周期的項目也越積越多，銷售規模長期停滯不前。AI 財經 社梳理合生創展2020年財報發現，合生創展現存的81個房產項目中，有三分之一項目仍未完工，其中有近30個項目開發了超過十年仍未完工，最長開發的項目已超過22年。
事實上，早在2010年，國土資源部便在全國范圍內集中開展了房地產用地專項整治工作，集中力量清理查處不及時開發建設、囤地炒地、違反法律法規閑置土地等一系列突出問題。即使如此，在開發商眼裡，規避的手段依然很多。
上海分析師盧文曦表示，「囤地」很難被界定，按照相關規定，一年土地不停工要罰款，兩年不動工要收回。但開發商是聰明的，不是不動，而是動得慢，以此規避問題。而解決這一現象也並不難，以上海為例，當地直接在土地出讓合同里規定，企業在拿到土地之後，在一定時限內必須完成結構封頂竣工。
「導致這個現象的症結，無非是兩種可能，一是房企覺得在上漲通道中，不想快點賣出去，囤地就成為它快速獲取利潤的來源。二是2016年-2017年拿的地王，因為限價關系導致利潤非常薄，現在拿出來賣有點吃力，企業只能通過時間換空間慢慢賣。」盧文曦說道。
近年來，盡管其土地儲備排進前30名，但合生創展的銷售額卻排在70名左右。自2004年突破百億元大關以來，合生創展銷售額一直停滯不前，2015 2018年的數據分別為99.87億元、80.89億元、92.28億元和149.75億元。
轉變出現在2019年。這一年朱桔榕剛剛上任不久，合生創展的成績單久違地靚麗了起來，銷售額同比增長42%，至212億。2020年合生創展實現合約銷售金額358.34億元，同比增長53.7%。其中，物業合約銷售金額同比上升51%至344.56億元。
雖然合生創展是以地產起家，但朱桔榕帶給合生創展最大的變化，並不僅僅在於地產業務，更重要的在於合生翻了4倍的股價。
地產圈的投資大佬並不少，比如靠炒股出名的寶能姚振華、被稱為 「最牛散戶」的海倫堡創始人黃熾恆等，但若論投資成績，畢業於中國人民大學金融專業的朱桔榕，則是巾幗不讓須眉。
朱桔榕上任沒多久，合生創展便將股權投資列為主要業務板塊。2020年6月30日，合生創展正式宣布將股權投資納入主要業務活動之一。合生創展表示，股權投資方向主要為高新 科技 、醫療 科技 ，其中高 科技 投資是主要股權投資業務。
和許多地產二代一樣，朱桔榕尤為偏愛高 科技 投資，為此不惜砸百億資金狂買 科技 股。據統計，自2020年3月起，合生創展陸續購入上市公司股份，包括Sea股份、平安 健康 股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份等，至2020年末合計斥資約64.2億港元。
投資 科技 股，讓朱桔榕獲得了豐厚回報。2020年1月10日，朱桔榕獲任合生創展董事會主席之際，合生創展的股票收盤價僅僅是7港元/股。自2020年以來，合生創展股價一路高升，市值從年初的178億港元漲至年底的433億港元，翻了兩倍有餘。進入2021年，合生創展的股價依舊不改上漲趨勢，截至6月10日收盤，公司股價達35.45港元/股。
這也就意味著，自朱桔榕上任之後，合生創展的股價漲幅高達406%，成為地產板塊中極為另類的「大牛股」。反映到公司經營層面，2020年，雖然銷售規模沒有闖進前十，但合生創展的凈利潤表現卻率先擠入了凈利潤榜單TOP10。投資業務為合生創展貢獻80.3億港元收入；凈利潤貢獻比例更是達到47.8%，甚至超過了地產板塊。
年報顯示，2020年，合生創展的投資板塊收入高達81億港元。這樣的收入構成也造就了合生創展的高毛利，期內毛利約為218.32億港元，較2019年增長約133.2%，毛利率為64%，較2019年50%水平提高14個百分點。對比房企普遍低於30%的毛利率，合生創展幾乎是碾壓式的存在。
但在投資收益大增的背面，合生創展的經營現金流和投資現金流卻出現了較大的缺口。AI 財經 社查詢年報顯示，2020年，合生創展經營性現金流凈額為-257.15億元，是自2015年以來首次轉負，投資現金流凈額則同樣降至-41.92億元。
雖然炒股浮盈撐起了合生創展收入的大幅增長，但對於合生創展而言，這無疑是極其不穩定的因素。隨著朱孟依的隱退，朱桔榕正在逐步打下自己的時代烙印，無論是分鍾寺豪擲180億元拿地，還是揮金數十億狂掃 科技 股，不難看出，合生創展此前的沉穩風格正在逐漸褪去。進入地產行業「深水區」，朱桔榕能否挽回合生創展失去的光輝？答案需要時間來給。
Ⅱ 凈利兩年內翻番、股價漲八成，外資行為啥看好吉利
根據吉利的財務報表，它的凈利潤在兩年的時間內已經完成了翻番，同時它的股價已經漲了八成。之所以有這么多的外資企業能夠看好吉利的股票，主要是因為吉利現在有兩大法寶，第一個就是他們在新能源汽車領域取得了很大的進展。第二個就是因為他們有了新的生產架構。我們都知道吉利公司可以說是國內車企當中非常低調的一個公司，但是低調並不意味著他們沒有實力。相比較於其他的車企，吉利公司可以說是真正意義上的土豪，不僅收購了很多的專利。而且還一直不斷的開發自己的生產線。那麼今天我們就來探討一下為什麼外資看好吉利。
第三，如何看待外資的看好？
其實關於外資，我還是那句話，外資可以在一定程度上幫助我們的企業擁有更多的流動資金，但是在某種程度上也會限制我們企業的發展。如果一個企業想要長足穩定的發展，那麼肯定要擺脫別人的制衡。所以吉利公司雖然一直不斷的吸引外資，但是這些外資比例並不能夠影響他們的正常運行。不過，在這件事情當中，很明顯吉利公司獲得了很大的利益回報，因為他們的股票價格已經突破了50港元。而很多國外的銀行都認為吉利公司將會再次突破。未來預計將會再次上漲60%左右。
Ⅲ Shopee淪為跨境電商小蝦米，如何看待Shopee蝦皮9.19裁員
為了能促進蝦皮經濟全球化合理布局，在2021年Sea集團根據籌集資金得到74.02億美金現金流量凈收益，在其中40.5億美金來源於發股、28.46億美金來源於發行債券，造成同時期集團虧損達20.47億美金。可謂舉集團之力來供奉蝦皮經濟全球化。
但蝦皮或是低估開拓海外市場的難題水平，加上全球金融自然環境基因突變，進而導致還不到一年，歐洲、南美洲和印度這種國外市場都已相繼停業整頓，只是僅剩巴西和波蘭仍在苦苦支撐。
除開電商業務遇阻以外，Sea集團的現金流量支撐手機游戲業務流程也出現滑鐵盧大學。今年初，印度以網路信息安全為理由禁封Sea集團集團旗下最熱門的《FreeFire》手游游戲，而《FreeFire》在印度的注冊量達到2.38億個，在印度每月會有超500萬美金收益。在禁封信息傳來當天，Sea的股價大跌18%。
面臨洶洶的TikTok，蝦皮還是有著「主場優勢」。擁有很多年東南亞運營經驗，更加了解人文風情、文化沖突、宗教信仰問題與世界各國現行政策。但這些長期性積累下來的實踐經驗，全是TikTok的弱點。
俗話說得好，強龍不壓地頭蛇，在東南亞那片充斥著神密的氣息新世界，誰能笑到最後，仍然需要長期性猶豫。
Ⅳ 從「閉眼都賺」到「閉眼不看」，炒美股的年輕人經歷了什麼
北京時間17日凌晨，美股又現一輪暴跌，道指下破三萬大關，納指重挫4%，標普500跌3.25%，距離周一美股重挫不過4天。
隨著標普500指數周一正式跌入「熊市」區域，美國媒體形容，股市給投資者帶來一線希望的「那個微光消失了」。
美股上一次進入「熊市」還是在2020年初，只持續了相對較短的6個月。有分析指，這次「熊市」會持續更長時間。
那麼，那些炒美股的中國投資者錢包還好嗎？他們的心態有何變化？中新經緯找了幾位年輕人聊了聊。
「面對大跌已經躺平」
「現在是賠得一塌糊塗。」90後Stephie是一名互聯網公司白領， 提及當前賬戶狀態，直呼「躺平了」。
雖然不是金融相關專業出身，但Stephie本身外語能力不錯，所在公司又做跨境 旅遊 零售服務，和品牌接觸比較多。靠著自己對時事經濟的了解，Stephie在2020年2月初加入炒美股的隊伍里。她的投資策略講究穩妥打法，大多數的閑置資金投向基金，再購買了一些定投產品，拿出一小部分進行股票等高風險投資，前後在美股市場投入了3萬元人民幣。
蔚來是Stephie入的第一隻股票，「我當時覺得價格合適，行業前景好，政策扶持力度也大，也是沖著創始人李斌去的，感覺他個人魅力很強。」後來又逐漸買入了Beyond meat、Bark Inc兩只美國本土股票和1隻標普500 ETF。
6月14日美股大跌後，Stephie看到自己的美股投資仍舊是虧損狀態，虧得最多的那隻人造肉概念股， 當初125美元/股買入，現在已跌到22.47美元/股，浮虧幅度約82.02% 。
但盡管已經跌去不少，被套牢的Stephie並不打算賣出，「只要沒賣就沒賠，目前也沒有急用，就准備放著等等長期的情況了。」
「其實下跌的時候正是補倉的好機會，對於長期持有的人很友好。」Stephie表示，自己當初買股票都是看好公司基本面打算長期持有，但目前「有心無力」，由於外匯交易限制，目前自己沒法再低價買入。
在Stephie看來，現在是市場大環境不好，也沒想著近兩年靠股票掙多少錢，「所以市場漲跌也沒太大關系，就長期放在那裡，說不定過個五年十年的拿出來一看，哇塞，賺回來好多！」
「轉戰港股後我的作息都正常了」
85後小美(化名)是一名 財經 媒體人，炒美股兩年，迄今已賠了將近20%。 她稱自己本來想去打新，但沒想到成了一顆韭菜。
2019年，港、美股打新火爆，炒A股5年多從來沒中過一隻新股的小美動心了。「聽說不僅中簽率高，運氣好的話，漲幅比A股還高。」於是，小美在朋友推薦下，開通港美股賬號，先投了5萬元人民幣試水，選擇了一些國內赴美上市的「熟面孔」。
得償所願，小美中簽了。雖然只有5股，但她回憶當時，「 非常興奮，不顧中美時差，一直守到0點之後開始上市交易，果然大漲 。隨後幾個月一波賣出買入操作，眼看著股價從20美元漲到80美元。」
不過，猜中故事開頭的小美沒有猜中故事結尾。在嘗到甜頭後，她又陸續投入了幾萬元，但打新的收益並不理想，小美沒有遵守最初給自己制定的「只打新、不炒股」的紀律，轉而炒起了美股。
「 那時真是閉眼買都漲，我也找到了久違的牛市感覺。隨著購買的股票價格一路走高，我的收益一度翻倍 。」但隨著美元進入加息周期以及行業調整等因素，小美持有的股票一路下跌，曾經重倉的一隻工業大麻概念股始終沒有出現期待的反彈。「我看著它從高點67美元/股跌到29美元/股，然後出手，以為買在低點，沒想到『跌跌不休』，如今市場大跌後已經到了3美元/股，如果不是前期有賺，僅這只股票就讓我賠穿。」
小美表示，看著自己的持倉收益從翻倍到賠20%，中間還要承擔匯率、手續費等各種風險，最近她已換到了衡慎鍵港股，「美股市場起伏大，騰訊目前價位合適」。
「之前牛市的時候，每天都要盯盤，打新中簽了也要盯到後半夜，心情也是隨著股市漲跌波動。」小美稱， 換了騰訊之後基本再沒看過美股賬戶，作息也比原來正常孝埋多了 。
「早已在3月選擇清倉」
林風(化名)是一名年輕的 科技 股投資人，雖然只有29歲，但深耕A股、港股和美股已有七八年時間，其中僅美股持倉市值就在數百萬美元左右。 不咐巧過早在今年3月，他的美股賬戶就選擇了全數清倉。
「當時俄烏沖突已經開始，大宗商品的價格一直上升。受疫情影響，全球出口供應鏈危機懸而未決，而美國的通貨膨脹已經控制不住了。疊加多重因素，美國經濟大概率會走向衰退，即使這種最差的情況不會很快發生，但美聯儲必然會採用加息來控制商品價格。」談及原因，林風指出， 利息的錨定對於任何股票的定價都非常重要，這樣的情況對 科技 股投資人並不友好。
而在此之前，2020年4月美聯儲開啟「大放水」之後的一個階段，林風曾斬獲了最高的投資收益， 隨便一隻中概股可能至少都是兩三倍的漲幅，持有的特斯拉等幾只 科技 股漲幅高達10倍，「那個時候資產價格的上漲速度前所未有」。
作為一個投資人，林風對市場走勢有著自己的清晰判斷。他認為，6月14日美股大跌是受美國5月CPI漲幅超預期沖擊的正常反應，只能說未來離美國經濟走向衰退會越來越近，但並不意味著到了完全不適合購買和投資的程度。
「原來大家認為七八月份資產會反彈，但現在很可能是從第四季度開始反彈，只是看目前經濟衰退或者資產價格下降時期是否會比想像的更長一些。」林風提到， 深V走回是一個必然的過程，當到了一定的便宜程度，自己還是會再下手。
「炒股兩年炒出投資心得」
李筱晴(化名)是一名做運營的大廠員工，也是一名90後，2020年1月初覺得市場不錯，遂開始投資美股。從大學就開始炒股、搞副業的她平常就喜歡自學理財知識，研究宏觀經濟，並主動考取了證券從業資格證書。
剛進入美股，李筱晴先買了拼多多和理想 汽車 ，「看到大家都在熱議拼多多，我看了業務模式和財報覺得不錯就入了。然後因為新能源 汽車 板塊實在太火了，但我當時買不起特斯拉，就入了理想。」
後來，李筱晴又陸陸續續買入3隻中概股和6隻美國本土股票。談及自己的選股風格，她提到，都是按照資金量選個股，主要看企業的成長性，一般不會選高價股，後來入手特斯拉和蘋果完全是因為自己喜歡。
「2020年那會兒，感覺隨便買只中概股都是漲的，後來看板塊和基本面情況又買入了Sea、Unity、SHOP、Lululemon，賺得比較多的幾只個股都翻了倍。」 在這個過程中，李筱晴的本金從1萬美元左右最多加到3萬美元，賺得最多時持倉約有6萬美元 。2020年底，她拿出本金，只放下3萬美元的盈利在裡面「玩」，「但因為我的港股虧損比較多，其實美股賺的錢，基本都只是填補了港股和A股的虧損。」
2021年下半年之後，李筱晴逐漸賣掉中概股，到2022年基本上只買入了蘋果，還做空過B站和Sea。她表示，因為覺得比較耐跌，自年初就一直拿著蘋果，現在持倉倉位接近80%。
「目前美股賬戶虧損大概18%，但是我也不太擔心，畢竟都是之前的盈利，偶爾做做波段，高拋低吸。對於蘋果公司我心裡也設定了止損線，如果虧損達到了30%，我就會毫不猶豫地割肉，不玩了。」李筱晴稱， 炒股兩年，面對市場的沉沉浮浮，已經總結了自己的一套投資原則 ：不要被市場牽著鼻子走，資金要控制好；要有自己的交易規則；不熟悉的公司和板塊不碰等。