A. 美國房地產信託投資基金指數知多少
場上最具代表性的美國REITS指數為MSCI開發的美國REITS指數，包含110個成份股，當前總市值約為4661.3億美元（截止*月*日），涵蓋了住宅地產和商業地產等各類REITS，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等。
B. reit與reits的區別
reit與reits的區別如下：
一、交易結構組織形式不同。美國的REITs多採用公司制的模式，且主要是通過股權方式在資本市場公開上市融資和交易。在公司制REITs的模式下，投資者通過認購股票成為公司的股東，間接持有了物業資產的股份。公司將投資收益以股利的方式分配給投資者。
二、面臨承擔的稅負水平不同。國外成熟市場REITs產品通常可以享受一定稅收優惠。我國REITs所承受稅負還處於比較高的水平。
三、運營方式收入來源不同。以美國為例，由於採用公司型組織結構，REITs公司的運營多以不斷提高盈利水平，為股東謀求長期回報為目的。我國當前類REITs產品多採用專項計劃購買私募基金份額，私募基金全額收購基礎物業資產的方式。
C. 房地產信託基金REIT和收租股的分別
REITs 跟 收租股最大的分別在於
REITs 是以基金形式操作,而收租股是投資者買入一家或多家上市公司個體
而相關公司的租盤質數直接影響公司的盈利
REITs當中亦有不錯可以用來收息的例如
陽光房地產(435) 領匯(823)
看看REITs的一些風險
房地產投資信託基金（「REITs＂）的風險
對本地投資者而言，REITs是較新的投資工具，其投資風險與大家熟識的股票和一般基金不盡相同:
一般風險
根據證監會「房地產投資信託基金守則」(「守則＂)的規定，REITs只可投資於可產生收入的房地產 (亦可購入暫時沒有收入或正在進行發展或重建的物業，但價值不得超過基金資產凈值的10% )。對比那些投資於不同行業的組合，投資單一行業涉及較高的風險。而房地產投資的流動性相對較低，這可能影響基金面對市場改變時調整投資組合的靈活性。
REITs的回報受旗下物業價值、物業市場表現及其他經濟因素影響。基金所持的物業價格升跌會影響基金價格，而物業市場則受環球及本地經濟變化、租務市場的競爭、 *** 增減土地供應及修訂物業稅等因素影響。此外，由於認可的REITs須於交易所上市，其價格會像股票一樣受供求影響，可出現高水或折讓，而不一定反映資產凈值。
利率方面，利率上升一般令投資者對投資回報率有更高的要求，而由於租金水平普遍在租務期內鎖定，這使REITs回報吸引力相對減低。此外，利率上升加重投資成本，亦可能影響投資氣氛。但利率上升可能反映經濟好轉，對租金收入及物業價格有正面影響。所以利息上升所帶來的整體影響是正面還是負面，較難一概而論。
源自個別投資組合/策略的風險
REITs須把最少90%的除稅後凈收益派息(派息率並非保證，如果基金在營運上虧損，便可能不派息)，加上可以為投資或營運借入款項(不得超逾基金資產總值的45%)，所以租務年期和租戶類別除了對回報構成影響外，對能否提供穩定現金流以應付利息及派息支出也十分重要。例如較短期的租約會增加物業空置及租金波動的風險，如果大多數租約同時到期，這方面的風險便會相應增加。此外，若REITs租戶結構及租金收入集中於個別重要租戶或行業，這些客戶的流失或生意逆轉，對REITs的收入及現金流都有一定的影響。
證監會於今年6月修訂「守則」，容許REITs投資於中國香港以外的房地產。除了匯率風險外，投資海外物業亦須面對這些市場的獨特的經營環境及風險，包括與本港不同的法律及會計制度、業權結構、物業監管架構、估值方法、政治及經濟環境。所以「守則」內的「海外投資的應用指引」，要求管理公司、受託人及估值師須採用適當的方法及預防措施盡量減低海外投資的風險，並須在銷售文件及其他計劃通函向投資者披露有關風險。
海外市場的經驗
管理公司的企業管治質素亦直接影響REITs的回報。由於管理公司的管理費用一般按管理資產某百份比計算，所以管理資產愈大，收取的總管理費金額亦愈高，
這可能令管理公司透過一些措施去增加基金資產。另外，若基金設有表現費的話，有些管理公司可能透過增加基金短期回報去爭取表現費，例如以高於市價買入物業，而賣家則以高於市值的租金租回物業一段時間。這些交易雖然可以於短期內提高基金回報，但最終只會損害投資者的利益。
中國香港的REITs雖較美國、澳洲等市場起步為慢，但卻正好吸收海外經驗，去蕪存菁，在相關的條例中制訂機制防止類似的管治問題出現。「守則」要求管理公司須以符合基金投資者的最佳利益的方式運作，並設立機制確保進行的交易不會損害投資者的權益。基金須以信託形式成立，並委任獨立的受託人以信託形式持有基金資產，及監察管理公司運作。在進行物業交易時，受託人須獲得物業估值師提交的近期估值報告。關連交易須獲投資者投票通過方可進行，並須提供獨立的專家意見。投資者亦有權在重要事項上投票，包括與關連人士有潛在利益沖突的交易；在2年的最短持有期內出售資產；更換管理公司；發行新單位及基金合並。基金須作全面和准確的資料披露，包括所有有潛在利益沖突的活動。收費方面，基金的銷售文件須註明計劃收費的計算基礎，並附有按年計算的百分比，及披露因投資管理職能而徵收的費用總額。
上述資料來自中國香港投資基金公會,投資者有時候會將REITs與本地收租股相比，但其實大家性質不同，如果投資者想獲穩定派息，REITs是適合過收租股，因為REITs會用九成以上利潤用作派息，置富更是將凈收益百分百用來派息，由於收入已用了派息，不會再作投資，因此股價會較平穩。
至於收租股除會派息外，也會將手上現金投資新項目，故投資收租股，要博取派息以外的回報。,參考: mpfinanceFinance/20100510/Special/my_mya4,
D. 怎麼查reits分紅
投資者可以去基金公司官網看其公布的分紅公告，同時，一些在場內交易的中國reits，投資者可以通過一些交易軟體來查看其分紅，再根據分紅算其股息率，比如，通過同花順軟體，登錄同花順軟體，進入reits分時圖，再點擊簡況，往下滑，就能看到該基金的分紅記錄。
場內reits有華安張江光大園REIT（508000）、滬杭甬杭徽REIT（508001）、富國首創水務封閉式REIT（508006）、東吳蘇園產業REIT（508027）、普洛斯倉儲REIT（508056）、紅土創新鹽田港REIT（180301）、首鋼綠能（180801）、平安廣交投廣河高速REIT（180201）、博時招商蛇口產業園REIT（180101）。
操作環境：
品牌型號：華為nova7
系統版本：harmonyOS.2
app版本：v10.48.04
【拓展資料】
不一定，reits基金不一定會分紅，即便是分紅也不一定每年都有，基金滿足分紅條件後才會進行分紅，基金分紅條件：
1.基金當年收益彌補以前年度虧損後方可進行分配；
2.基金收益分配後，單位凈值不能低於面值；
3.基金投資當期出現凈虧損則不能進行分配，分紅以基金公司公告為准。
基金分紅不會給投資者產生實際收益，分紅一般會先出公告，投資者關注基金的相關公告即可。
REITs即不動產投資信託基金，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標准化金融產品。根據發行方式和募集資金對象的不同，REITs被分為公募REITs與私募REITs。對於投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產的工具，通常來說具有長期收益較好並且分紅較為穩定的優勢，具備較好的投資價值。此外，作為另類投資產品，公募REITs與其他主流投資品種的相關性較低，能夠有效分散投資組合的風險。
簡單來說，REITs投向的並不是大家熟悉的股票、債券，而是不動產，並且是經過特殊處理（即資產證券化，ABS）之後的不動產。因此，在產品結構上，REITs並不是直接在房地產市場上買下一棟樓、擁有這棟樓的主權，而是買下這棟樓發行的ABS產品，ABS產品100%持有這棟樓，然後REITs也就持有了這棟樓。
E. 誰能告訴我幾個成功滴證券化融資滴例子
關於房地產信託投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）的討論越來越多。從投資理財的角度來看REITs，有必要回答這樣幾個問題：REITs的核心理念以及設立動機是什麼，REITs對於房地產金融的意義何在，REITs給投資者帶來了什麼。我們也有必要關注REITs在國內的發展。
REITs實際上是一種證券化的產業投資 基金，通過發行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。
REITs的基本運作模式如圖1所示。REITs通過在股票市場發行股票募集資金後，持有和管理房地產資產，投資者通過購買REITs股票間接投資於房地產，並可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。
REITs設立的動機之一來自於房地產資本使用者想進入公共資本市場融資的需求。
房地產投資開發是一個資本密集的行業。房地產開發商的傳統集資手段主要是兩方面：自有資金和向銀行申請抵押貸款。這使得房地產開發商的集資來源受到限制，特別是國家宏觀調控收緊銀根或是銀行業陷入經營危機的時候，這種資金來源限制愈加明顯。
REITs為房地產所有者提供了股權和債權兩種融資渠道。第一，股權融資。REIT可以通過發行股票為經營性合夥企業融資。在REITs推出以前，房地產融資對象主要是機構投資者，而且房地產的種類也有限。但是REITs不同，它通過發行股票，具有集聚大量散戶投資者資金的功能，有助於提高房地產市場的流動性和效率。第二，債權融資。例如美國對REITs進行債權融資就沒有比例限制。
對於房地產所有者來說，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。REITs使房地產開發商能夠通過規范的REITs渠道及時回籠資金，投資於其他開發項目，促進了房地產業和房地產金融市場的發展。
投資者對一個流動的、可交易的房地產投資工具的需求使得他們對投資REITs產生偏好。
房地產業和稀缺資源土地緊密關聯，歷史數據已經表明，房地產業是容易積累財富的行業。房地產投資開發需要大量資金，一般大眾投資者很難參與其中，REITs的出現，為一般大眾投資者提供了投資於大型房地產開發的機會。
投資者購買REITs股票，能獲得以下好處：
REITs股票收益率相對較高
REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因：
第一，股利支付比例高。由於REITs必須要把90%的應稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩定的即期收入。從歷史上來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數的回報率相對要高一些。
第二，REITs的收入以相對穩定的租金收入為主。由於股利源自REITs所持有房地產的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩定，波動性小。而且，相對固定收益證券而言，REITs股票具有抗通貨膨脹的保值功能。
第三，稅收優惠。對於投資者來說，稅收優惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特徵。由於REITs經營利潤大部分轉移給REITs股東，REITs在公司層面是免徵公司所得稅的。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因之一。
REITs股票的風險相對較低
REITs股票風險低的原因主要是：
1、專業化管理。REITs對房地產進行專業化管理，這是散戶投資者所難以進行的。在這個意義上，REITs具有基金產品的特點。
2、投資風險分散化。REITs一般擁有一系列房地產構成的投資組合，比單個的房地產商或個人投資者擁有更為多樣的房地產，從而投資風險更為分散。
3、獨立的監督。大部分REITs是屬於公募性質的投資機構，因此受到第三方監督的力度越來越大。另外，隨著機構投資者越來越多地參與到REITs市場，公眾獲得的信息也越來越多，REITs運作的透明度越來越高。
REITs股票的流動性相對較強
公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信託憑證一般情況下也可以在櫃台市場進行交易流通。因此，相對於傳統的房地產實業投資而言，REITs股票的流動性相對較強。
2005年9月26日，在「2005 REITs國際合作論壇」上，銀監會法規部副主任李伏安作了「REITs在中國的市場需求和發展空間」的演講，他表示，在房地產行業與銀行高度依存、信託實際是銀行貸款替代的現狀下，銀行和信託作為給房地產提供金融的企業，面臨著信用、流動性、利率和法律政策等四大風險。對比貸款、發債、證券化和IPO等融資渠道，REITs作為穩定的、適當的、多元化的融資工具應該大力發展。
在這之前，國內的房地產開發企業、信託投資公司已經開始關注和探索藉助REITs開發商業地產。越秀投資擬以REITs方式把公司旗下擁有的商場在香港上市；華銀投資計劃將國內收購的優質物業資產組建成一個「資產池」，再拿到新加坡上市；深圳銅鑼灣集團也打算採取REITs的方式在海外上市；大連萬達集團在全國15個城市有15個購物中心，明年商業廣場將增至30個以上，從今年開始，萬達不再分割出售而是自己長期持有經營這些物業，資金的緊張使得萬達也計劃打包旗下購物中心以REITs的形式境外上市。我國以往的房地產是以住宅為核心，沿襲了香港模式的運作模式，操作比較簡單。當住宅開發商開始投資商業地產，美國模式的戰略意義就凸現出來。REITs管理公司通過資本市場不斷融資來開發、收購商業地產，是房地產金融的角色；同時它又能通過商業規劃、商家品牌管理、租戶調整，業態規劃、整合零售來提升商業運營能力，使租金收入穩定、持久、提升。
從戰略角度來說，REITs將很可能是國內商業地產乃至房地產金融的發展方向。
F. 大家好,請問美股REITS的好價格怎麼計算
根據美股研究社的科普，REITs是一種國際上通行的房地產投資工具，是房地產信託基金的簡稱。從美國REITs指數近30年來的復合收益率看，他的表現要比納斯達克以及標准普爾等大多數資本市場指數要好。
國內推動REITs指數也有比較長的時間了，在2014年內地REITs產品「中信啟航專項資產管理計劃」成功發行，並在深交所綜合協議平台掛牌轉讓，標志著REITs在現有法律條件框架下完成了創新實踐。此後，鵬華基金發行鵬華前海萬科REITs，為公募發行類REITs產品探索了新道路。
相比較直接投資酒店，公寓，住宅等房地產，REITs有以下優點：
1、現金流穩定。REITs有穩定的分紅，如果不想自己的資金長期閑置的話，可以定期收到分紅。
2、靈活。房地產市場交易慢，手續復雜。然而REITs是在股票交易所進行交易，如果你想收回自己的資金，很容易就可以賣出了。
3、分散風險。REITs投資於不同地區不同種類的房地產物業，以分散風險。
4、投資回報高。
那麼我們如何投資REITs指數呢？
在實際投資過程中，中國暫時沒有嚴格意義上的REITs指數基金，我們只有藉助港美股賬戶投資境外的REITs指數基金。港美股賬戶福利開戶渠道二師父公眾號菜單欄有。
我們主要投資的品種來自於中國香港和美國證券市場。可以在住宅、商業、辦公、零售等REITs裡面各選擇一隻。
香港的旅遊行業、零售行業以及辦公樓前景都非常好。
目前掛牌的REITs主要有領匯REIT，這是香港最大的REIT，專注投資零售物業，包括購物中心、停車場、熟食店及超市。這個REIT總體上擁有大約100萬平方米的零售場所。
冠軍REIT，這是僅次於領匯REIT的香港第二大市值的REIT，主要專注於甲級辦公樓及零售物業。
對於美國而言，這里是REITs的發源地。美國REITs的數量和種類就非常多了。
目前掛牌的REITs主要有VTR，資產類型分布於整個醫療產業鏈，資產組合包括老人護理院、自主養老院，門診樓、高級護理院等。地域及其分散，遍布美國47個州，英國及加拿大的兩個省。
HCPREIT,他的資產組合在地域、運營商、投資者及客戶類型等方面實現分散化，資產組合包括1079項資產，分布於美國46個州及墨西哥，包括醫院，養老院，門診樓等。
EQRREIT，他在12個州有390項資產，其中一些是成長性市場中的高質量物業，位於西雅圖，華盛頓，波士頓，紐約。
投資這種REIT選擇指數市盈率低於市場平均市盈率開始定投，當然，前提是該國的房地產行業沒有超大的泡沫並且經濟穩定。這屬於資產大類配置的一種，可以放入進攻型賬戶，我們一定要記住投資需要做好全球資產配置。