① 深鐵成「白武士」後 什麼才是萬科股價「護城河」
因深鐵受讓恆大持有股份而短暫停牌後，萬科A於6月12日復牌。
復牌當日，萬科A股價持續上升，最高去到22.8元/股，隨後逐步回調，當日收市價為21.7元/股，漲幅3.98%。6月13日，萬科A股價繼續保持小幅增長，漲幅1.38%，至22元/股。
復牌後的12、13日，萬科A的換手率僅為0.97%、0.49%。從這一點來看，萬科A的籌碼非常集中且穩定。
寶能系最多可擁有兩席董事會席位
一位投資者表示，萬科股權爭奪戰進展至今，局勢已經明朗。在第一股東地位旁落後，寶能系是繼續留守還是禁售期一過即退出，值得關注。
據《證券法》及《上市公司收購管理辦法》：上市公司收購中，收購人持股在收購行為完成後12個月內不得轉讓。寶能系於2016年7月首次增持萬科A，隨後陸續買入，至25.4%。照此計算，在接下來的7、8、9三個月內，寶能系持有的大部分萬科A股份將陸續解禁。
深鐵還未成萬科最後的「白武士」之前，寶能系曾有意謀得萬科董事會席位，獲得發言權。但今非昔比，目前深鐵以總計持有萬科A29.38%股份，躍至第一大股東。寶能系以合計持股25.4%，退居第二大股東。
按照萬科有關章程，持股3%以上並連續持股180天以上的股東，可提名非獨立董事候選人。董事、監事候選人名單以提案的方式提請股東大會決議。目前具有提名資格的分別為深鐵、寶能系、萬科管理層、安邦。其中安邦很大可能不會提名。
資料顯示，萬科現有11名董事會成員，其中，萬科與華潤方各自分別有3個董事會席位。萬科系為王石、郁亮和萬科執行副總裁王文金，華潤系的分別為華潤集團首席戰略官陳鷹、華潤集團總會計師魏斌、華潤集團董事總經理喬世波。另外5個董事會席位中，1名是來自平安集團的外部董事孫堅一，4位為獨立董事。
一分析人士認為，萬科董事會採取的是累計投票制，按目前寶能系持股25.4%、深鐵持股29.38%股份計算，寶能系通過自身所持萬科股份預計最多可以獲得兩席董事會席位。
另外，寶能系之前想控制萬科，合並報表，這一目的現在看來也無法達成了。
2016年9月，安邦曾與萬科聯合發表聲明，表達了支持萬科發展，明確希望萬科管理團隊、經營風格保持穩定的想法，萬科管理層更是對安邦表達了歡迎之意。這或許意味著，寶能系聯手安邦的可能性並不大。
事實上，今年1月13日，寶能也發表聲明稱，「歡迎深鐵投資萬科，願共同為深鐵及萬科發展而努力。寶能看好萬科，作為財務投資者，支持萬科健康穩定發展。」
過限售期賣是「大概率」
上述分析人士表示，此種情況下，如果寶能系資金壓力不大，可以繼續持有萬科股票，但眼下寶能系缺錢，過限售期賣出應該是大概率事件。
有數據顯示，加上H股部分，按歷次買入價格區間測算，寶能系買入萬科股票，總計投入資金約440億元。按寶能系第5次舉牌時，所持有的萬科A27.59億股股票計算，目前寶能系持有萬科A股份賬面市值近600億元，浮盈約160億元。
另值得補充的是，「寶能系」旗下鉅盛華、前海人壽兩家公司，分別持股萬科18.74%、6.66%。其中，鉅盛華直接持股8.39%，通過九個資管計劃間接持股10.35%。
據萬科2016年7月19日公布的一組數據顯示，鉅盛華九個資管計劃的利率區間為6.5%～7.2%，寶能購入萬科A股票的均價為18.89元/股，按平均利率以及已存續期8個月計算，考慮融資成本後的平均股價約19.83元/股。若按該持股成本計算，寶能系投資萬科A的浮盈僅約50億元。
萬科曾在公告中指出，寶能系對購買的萬科A股層層質押、高杠桿融資等手段帶來的金融鏈風險不容小覷，特別是首次買入使用的萬能險，具有層層循環、杠桿疊加，高成本、短期限等性質。
眾所周知，股權質押是融資方式之一。通過質押做法來擴大融資、獲取流動性資金，進而為企業自身的經營擴大資金補給。
寶能系有過多次將萬科股權質押的記錄，同時存在循環質押的情況。例如，2017年4月28日，寶能系旗下鉅盛華將9100萬股萬科股票質押給中信信託，而這部分股票此前被質押給鵬華資產，4月26日才解除質押。
關鍵問題來了，寶能系未來如果尋求減持萬科股份，接近28億股流入市場，勢必會對現有股價造成利空。以近期成交數據為例，萬科A平均成交量僅為數十萬股，換手率在1%上下浮動，持續處於較低流動性的狀態中。
5月27日，證監會正式發布了《減持新規》，新規在保持現行持股鎖定期、減持數量比例規范等相關制度規則不變的基礎上，對現行減持制度做進一步完善，有效規范股東減持股份行為。寶能系若減持萬科A股份，也受《減持新規》約束。
其中，新規明確：完善大宗交易制度，防範「過橋減持」；明確減持的信息披露要求，進一步健全和完善上市公司大股東、董監高轉讓股份的事前、事中和事後報告、備案、披露制度，防範和避免故意利用信息披露進行「精準式」減持等。
萬科股價「護城河」
對寶能系而言，如果選擇繼續以戰略投資者身份堅守，萬科A股價能否進一步上升是其所期待的。
「評價一家公司是否優秀和強大的指標只有一個，那就是股神巴菲特常說的護城河，它的深度到底有多深。」近期，一位基金經理談及其選股標准時發表了該意見。就地產公司而言，土地儲備和土地成本，以及持續創收的能力等是其「護城河」。
土儲方面，興業證券最新披露了萬科五月份銷售經營情況電話會議紀要，萬科在回答「今年的拿地計劃怎樣」時表示，前5個月公司拿地相對於銷售要保守一些，如果今年公司新增項目仍小於銷售，土地儲備進一步下降，對於未來的增長會有影響。考慮到目前激烈的競爭環境，獲取高地價項目會給企業帶來未來經營壓力，因此公司會根據市場情況去尋找能夠達到收益要求的項目。
雖然萬科的土地儲備不一定比其他規模型開發商多，但土地結構很好。其通過收、並購獲得的土地較多，相比單純的從土地市場去拿地成本要低。
創收方面，調控加碼背景下，剛過去的5月，萬科錄得今年以來月度最低銷售額，為358.9億元，同比減少1.35%，環比大跌14%，銷售面積242萬平方米。雖然萬科5月銷售額環比大跌，不過公司在2017年前5個月，累計銷售金額2280.5億元，同比增加54.43%，銷售面積1520.1萬平方米。
優秀的土儲結構和良好的業績，並未給萬科股價加分，其股價表現一般。被寶能系舉牌前，其股權一直較為分散，給資本進攻開了口子。因此，對於資本而言，不管是作為財務投資，還是謀得控股權，萬科都是一個不錯的投資標的。市場甚至有觀點認為，萬科股價低是其管理層喜聞樂見的，這也算是對萬科的另一種保護。
不過，上述基金經理也表示，「萬科是一個非常優秀的公司，但是若最好的成長期已經過了，可能就不見得是很好的投資品種了。」如此看來，萬科股價能否進一步提升，還得看未來萬科在銷售、創新業務等方面是否能給市場更多的驚喜。
實際上，市場期待的是，相比做了萬科15年大股東的華潤，沒有房企管理經驗的深鐵，成為萬科第一大股東後，能給萬科帶來什麼新鮮的血液。
目前來看，「軌道+物業」的發展模式有助於萬科突破因為土地資源稀缺性而面臨的增長瓶頸。這也是目前深萬合作最大的亮點之一。
據悉，深圳地鐵集團已完成深圳270公里地鐵建設，目前在推進和籌備階段的線路總長580公里。根據在開發項目規模估算，每1公里軌交建設約可帶來1萬平米土地資源。HBC 恆隆中心項目作為地鐵集團與萬科合作打造的第一個項目已經面世，預計未來會有更多的項目合作落地。
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