Ⅰ 住房租賃證券化的流程 起源 意義是什麼
資產證券化作為一項金融技術,最早起源於美國。1968年美國國民抵押協會為了擺脫儲蓄存款大量提取所造成的流動性困境,首次公開發行'過手證券',它的推出改變了銀行傳統的'資金出借者'的角色,使銀行同時具有了'資產出售者'的職能。20世紀80年代以來,資產證券化的內涵、品種和方式發生了巨大的變化,它不僅僅作為商業銀行解決流動性不足的手段,並成為在金融市場投資者和籌資者有效聯結、促進社會資源配置效率提高的有力工具,進而在更重要意義上逐漸成為一種內容豐富的金融理財觀念和方式。資產證券化已經繼股票、債券之外,成為國際資本市場上發展最快、最具活力的一種金融產品。截至2003年底,美國的按揭資產證券化余額已達5.3萬億美元,非按揭資產證券化余額接近1.7萬億美元,兩項總和佔美國債務市場22萬億美元的32%。
通常,資產證券化指的是將缺乏流動性但預期能夠產生穩定現金流的資產,通過重新組合,轉變為可以在資本市場上轉讓和流通的證券,進而提高金融資源(主要是信貸資源)的配置效率。資產證券化的過程較為復雜,涉及發起人、SPV(特別目的載體)、信用評級機構、投資者等諸多方面。
Ⅱ 政策助力！住房租賃REITs推出條件初具
5月31日，首批公募REITs公開發售，底層資產主要是大基建行業。中國證券報記者采訪了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，國內已發行租賃住房類REITs產品19隻，為住房租賃REITs推出提供了初步經驗和項目積累。
REITs市場潛力大
戴德梁行高級董事、北區估價及顧問服務部主管胡峰在接受中國證券報記者采訪時指出，首批9隻公募REITs中，有3隻底層資產是產業園區、2隻底層資產是倉儲物流、2隻高速公路、1隻污水處理設施和1隻垃圾發電項目。目前，底層資產主要圍繞大基建行業發行，而包括商業地產、寫字樓、商場在內的房地產業態，沒有作為本次REITs試點發行的底層資產。
「對直接融資市場來說，首批公募REITs發售是里程碑式的事件。」胡峰指出，「去年4月30日，公募REITs試點政策出來後，市場參與方就開始緊鑼密鼓地進行研究，之後符合政策規定的企業開始匹配和對接券商、評估、律所、會計師事務所等專業機構，各家機構也在幫助這些企業理清思路，盡早實現基金的發售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO復雜程度不分上下。這么短的時間完成首批9隻公募REITs的審批和發售，可以說是相當迅速和有效率的。」
2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，並出台配套指引，標志著不動產投資信託基金公募試點政策正式落地。
中國證券報記者了解到，REITs最早出現於美國20世紀60年代初，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場租金與增值所帶來的收益。目前，國際上流行的REITs基金大多指的是房地產信託投資基金，通過這一手段把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產金融交易過程。
「據北大光華預計，中國REITs市場的潛在規模保守估計將在5萬億元-14萬億元。參考美國相對成熟的REITs市場經驗看，公募REITs的規模大概佔到股票市場總市值的3%左右，新加坡REITs規模佔到股票總市值的12%左右。市場潛力較大。」胡峰指出。
「公募REITs產品要想讓投資者取得更好收益，基金管理者首先需要對基礎設施資產有正確的理解，在選擇正確的標的上有獨特的思路和眼光；其次要有主動管理基礎設施資產的能力，為投資人提供分紅收益及可能的資產增值收益。同時，購入更為優質的標的，保證基金持續運作。」
類REITs產品逾90隻
胡峰介紹，此次9隻REITs公募產品問世之前，我國已經進行了大量類REITs產品發行。截至2020年12月31日，國內類REITs產品累計發行93隻，發行總規模達1752.1億元，平均每隻規模約18.8億元。其中，已有18隻類REITs產品通過主體回購、續發、市場化處置方式實現退出，退出產品總規模為374.3億元；存續期類REITs產品有75隻，產品規模為1377.8億元。
「類REITs產品和公募REITs產品最大區別在於，類REITs產品大多數是融資手段，沒有真正形成『投融管退』良性的投資循環。」胡峰指出，「目前市面上常見的類REITs產品一般實行的是『3 3 3』的模式，每隔3年開放一次，通過續發的模式可以一直存續下去。此外，類REITs產品主要針對的是機構投資者，是一種私募形式的融資方式。而公募REITs則可以針對公眾投資者，讓公眾投資者可以以較低門檻投資不動產項目。大部分公募REITs產品要求將90%或以上的收益作為股息定期分配給投資者。但是，REITs作為權益投資工具，上市後本身價格也會有波動。」
胡峰表示，資產合理估值是防範REITs市場風險的重要手段，不動產估值定價對投資人的投資決策、管理人的經營決策有著非常重要的影響。在不動產交易市場中，資產定價的邏輯都具有一定規律性。
「在公募REITs資產盡調環節中，如何對底層資產進行合理定價並建立可參考的價值衡量體系顯得尤為關鍵。其中，資本化率在不動產大宗交易市場中可以真實地體現資產運營凈收益與價值之間的關系，客觀反映投資者對於收益回報的要求，研究資本化率對不動產定價具有重要意義。」胡峰指出。
住房租賃REITs有望獲政策支持
針對REITs未來發展方向，多位業內人士指出，住房租賃REITs相比其他領域更有可能獲得政策支持。
2018年4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、優先和重點支持領域，完善了住房租賃資產證券化的工作程序，提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。同時，鼓勵專業化、機構化的建設或運營機構開展住房租賃資產證券化。
截至2021年第一季度，國內已發行住房租賃類REITs產品19隻，發行規模達260億元。市場參與企業類型多樣，包含政府投資平台，如深圳人才安居、海南省發展控股；企業有保利、越秀、華發等；公寓服務公司有新派公寓等。底層資產細分領域豐富，包含人才公寓、服務式公寓、白領公寓等多種租賃住房類型，為住房租賃REITs推出提供了初步經驗和項目積累。
胡峰指出，以資產證券化實現住房租賃企業從投資、運營、退出渠道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，為企業加大投資租賃住房提供信心和動力，也有利於提高資產運營管理能力，提升項目投資收益。
Ⅲ 我國住房租賃市場將邁入REITs時代，REITs時代特指的是什麼
就是把不動產打包成金融資產，然後讓投資者分享該不動產的長期收益。今年國家開始著重提出租賃住房，並且表示租房可能解決國內大城市長期以來的高房價問題。而更重要的是，推廣長期租賃性住房，可以盤活閑置土地，尤其是部分城市存在很多商業用地和集體用地，這些土地無法進入住宅市場，而更改土地性質，又是一件很復雜的事情。所以通過租賃的方式，將這些土地盤活，然後推向新市場，這樣既能增加土地供給，又能解決新市民的住房問題。
Ⅳ 數萬億規模公募REITs助燃長租公寓市場
雖然此前盛傳將於4月出爐的首批公募REITs試點產品可能延期，但公募REITs真的要來了！
公募REITs事關長租公寓行業的金融退出機制，也是保障行業穩定健康發展的重要一環。在本月初發布全國首單省級人才租賃類REITs產品——海南省人才租賃住房第一期資產支持專項計劃之時，深交所方面表示「將積極推進公募REITs進程」。
據北大光華學院統計，中國公募REITs市場可達4萬~12萬億元的龐大規模。《每日經濟新聞》記者注意到，此前上交所也曾召集十多家基金公司開會，鼓勵上報公募REITs方案，公募REITs產品可謂呼之欲出。
呼之欲出
「就像一棟樓的IPO。」對於公募REITs，戴德梁行高級董事胡峰通俗地解釋為「將一棟物業權益分成不同的份額上市交易，像投資股票一樣，每人都能持有一部分的份額，享受該部分的收益，這部分的份額流動性較好。」
事實上，我國已經有很多類REITs產品。
據相關研究機構數據，截至2018年12月31日，我國共發行類REITs產品46支，發行金額累計957.1億元。
2018年，國內共發行類REITs產品15隻，發行金額為277.58億元，持有物業類型主要包括寫字樓、購物中心、零售門店、租賃住房、物流倉儲中心、書店和社區商業等。
2019年2月，全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼在《清華商業評論》上發表署名課題文章中指出:「目前，中國推動公募REITs已具備較好的基礎。2015年以來，國家政策也多次明確支持。截至2018年6月底，中國香港、新加坡市場分別有5隻、11隻REITs共持有76處中國境內物業，已發行的境外REITs資產收益表現良好。」
《每日經濟新聞》記者注意到，在2018年發行的類REITs產品中，超過50%的標的資產物業類型集中在租賃住房。
克而瑞研究中心報告指出，據不完全統計，2018年我國50家房企在長租公寓資產證券化方面，發行規模已達107.21億元，相比2017年增長了168%。截至2018年底，50家房企長租公寓資產證券化獲批額度已突破1000億元，約860億元待發行，預計隨著如此大體量的資金規模不斷釋放，將進一步助推房企在長租公寓市場的布局。
據了解，目前多家大型基金公司正在積極上報公募REITs方案，試點產品或在年內出爐。
資金激活
雖然行業的普遍共識是長租公寓充滿前景，但是無法否認的是，長租公寓行業前期投入大、回報周期長的特點，也令其陷入了尷尬的境地。
對於長租公寓等新業務，萬科董事長郁亮曾表示：「如果說我們指望新業務要賺大錢，那是痴心妄想。」
龍湖CEO邵明曉也認為：「但現在還在投入期，這個板塊剛剛開始。」
從國外公寓類REITs發行情況看，該行業的資金吸引能力也不甚樂觀。據戴德梁行發布的《亞洲房地產投資信託基金研究報告》，截至2018年6月30日，亞洲市場上共有168隻REITs，總市值達2348億美元，而公寓類REITs只有8隻，佔比較小。
國內為打破長租公寓的資金掣肘，近一兩年各種背景企業的REITs類產品試驗性推出。自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式「破冰」後，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。
公寓類REITs增長速度是所有資本類型中最快的。據戴德梁行統計，截至2019年3月，國內已發行的租賃住房資產證券化產品在過去1年半的時間內已達14單，發行規模170億元。最近的15單類REITs產品中，長租公寓項目占據了9席，是最近發行勢頭最猛烈的資產類型。
胡峰向《每日經濟新聞》記者表示：「長租公寓是非常適合發行REITs的資產類別。一方面，長租公寓本身具有『資產特定化、租金收入穩定、運營模式清晰』的特點，政策帶動下租賃住房市場的發展為REITs提供了大量可選擇的基礎資產；另一方面，目前租賃住房的退出方式比較單一，而REITs恰恰可以幫助開發商解決開發、運營過程中的資金需求量大的問題。因此，租賃住房物業是開展資產證券化業務的合適選擇，預計未來將占據REITs市場重要地位。」
風險防範
然而每個硬幣都有兩個面，公募REITs的風險同樣值得防範。
首先是物業質量問題。公募REITs關注的應該是較為優質的資產，可以持續帶來收益，如果專業機構沒有做好盡職調查，「使得收益較差資產通過過度包裝進入公募REITs市場，則會令公募REITs成為一些企業資產退出通道的風險。」胡峰說。
其次是物業運營能力將受到更大考驗。令存量資產持續增值，必然對物業的運營能力提出了更高要求。
胡峰表示：「如果不能在運營質量上提高，那麼REITs的收益也很難得到提高，畢竟任何投資都有風險。」
據北大光華學院統計，從發達國家REITs市場與GDP、股市市值的角度比較，中國公募REITs市場可達4萬~12萬億元，這樣一個龐大的市場，目前是呼之欲出的。
公募REITs再一次讓長租公寓領域充滿想像。
Ⅳ 房屋租賃概念股龍頭是哪個
這個是比較新的概念股，最近剛火。房屋租賃概念一共有10家上市公司，其中4家房屋租賃概念上市公司在上證交易所交易，另外6家房屋租賃概念上市公司在深交所交易。
根據房屋租賃龍頭股自動匹配顯示，房屋租賃概念股的龍頭股最有可能從以下幾個股票中誕生：
Ⅵ 房屋租賃概念股有哪些
今日，房屋租賃概念股走強，隨著樓市調控的進一步深化，大力發展和規范房屋租賃市場，從而增加房屋「供應池」的做法，是符合市場規律的柔性手段。
根據網站顯示房屋租賃概念一共有10家上市公司，其中4家房屋租賃概念上市公司在上證交易所交易，另外6家房屋租賃概念上市公司在深交所交易。
以下是雲財經房屋租賃概念股票名單
Ⅶ 住房抵押貸款證券化的證券特徵
我國住房抵押貸款證券化具有以下特徵:一是以信託方式實現住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限於機構投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔保。
以信託方式實行住房抵押貸款證券化
關於住房抵押貸款證券化的模式,國內學者圍繞我國應該採取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證,關注的焦點是SPV是否要有政府背景,是採取公司形式還是信託形式。根據《信貸資產證券化試點管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信託方式實現證券化。管理辦法第2條規定:「資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構,將信貸資產信託給受託機構,由受託機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券,以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。」我國首單住房抵押貸款支持證券產品——「建元2005-1」就是由中國建設銀行作為發起機構,委託中信信託在銀行間債券市場發行的。
另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》(下稱監管辦法)對SPV的市場准入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定,信託受託機構應當「根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低於五億元人民幣,並且最近三年年末的凈資產不低於五億元人民幣。」同時,監管辦法第8條規定:「資產支持證券由特定目的信託受託機構發行,特定目的信託受託機構由依法設立的信託投資公司或銀監會批準的其他機構擔任。」這意味著我國的SPV的主體將是信託投資公司,但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
投資主體只限於機構投資者
現階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定:「金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券。」這一方面是汲取我國股票市場的教訓,由於我國住房抵押貸款證券化處於起步階段,相關的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業務,可以積累經驗,保護中小投資者的利益,避免市場過度的非理性行為;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風險收益特徵與普通企業債券、其他固定收益類證券不同,對風險管理能力要求高,而機構投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業務只是時間上的問題。從成熟市場的資產證券化實踐來看,只有切實保護中小投資者的利益,才能最終真正推動資產證券化的發展,這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。
信用增級的形式靈活多樣
信用增級的形式靈活多樣，政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內部法:外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任,向信貸資產證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護,並為此承擔相應的風險；內部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序,提高優先順序證券的信用級別,或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定:「信用增級可以採用內部信用增級或外部信用增級的方式提供。內部信用增級包括但不限於超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限於備用信用證、擔保和保險等方式。」這無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保,因為我國《擔保法》第8條明確規定:「國家機關不能作為保證人,但經國務院批准為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。」勿庸置疑,這一規定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發展。我國
Ⅷ reits 國內合法嗎
中國REITs的發展包括中國公募REITs進程、租賃住房REITs的持續發展、基礎設施（PPP）與REITs的結合發展、物流地產REITs的風口正當時等核心內容和趨勢，與我們去年發布的《2017年中國REITs發展總結和2018年展望》基本一致。
2018年，中國REITs熱度持續增長，愈加得到各界關注並快速推進發展。本年度，首單物流地產儲架REITs-順豐產業園類REITs、首單公共人才租賃住房類REITs—深創投安居集團人才租賃住房類REITs、首單房企租賃住房類REITs-保利地產租賃住房類REITs、首單底層資產可贖回類REITs-皖新光大閱嘉類REITs和首單長租公寓儲架權益類REITs-高和晨曦領昱類REITs等創新類REITs產品成功發行，不斷豐富國內類REITs產品底層資產類型和技術實操方法、為標准化REITs落地夯實基礎；體現創新示範效應、普及REITs知識理念，促進中國REITs穩步發展。
此外，首單基礎設施類REITs-河北交投沿海高速類REITs、首單工業地產類REITs-東久智能製造產業園類REITs、首單地產基金儲架式商業類REITs-光控安石商業地產類REITs、首單商業物業儲架類REITs-首創鉅大奧特萊斯類REITs和首單儲架式酒店類REITs-開元酒店類REITs等創新類REITs產品落地可期。
因字數限制，本篇文章未全部呈現報告內容。點擊本篇文章底部閱讀原文，可下載獲取《2018年中國REITs研究報告》全文PDF版本。
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政策環境篇
一、2018年中國REITs政策概述
2018年，中國REITs發展保持積極前進態勢，相關政策利好不斷。1月末，證監會系統2018年工作會議召開，會上提出研究出台公募REITs相關業務細則。2月上旬，深交所發布《發展戰略規劃綱要（2018-2020年）》，提出全力開展REITs產品創新。
4月下旬，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。《通知》明確提出，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行REITs。該文件是國務院提出加快發展住房租賃市場之後，兩部委聯合下發的第一個落地文件。
8月上旬，合肥中院關於平安大華公司的執行異議之訴裁定一案成為資產證券化破產隔離領域，首次作出的法院裁判，為資產證券化的司法保障注入了一劑及時的強心針，是資產證券化資產獨立性的重大實證突破，對於資產證券化健康發展大有裨益。我國對資產證券化基礎資產的轉移能否實現破產隔離的判斷，更多時候是採用《合同法》、《破產法》綜合判斷，既提高法律搜索成本，也容易出現理解上的困難和矛盾。因此，在目前這一領域法律規制尚不完善的背景下，證監會作為主管的證券公司資產證券化的職能機構，具有較為豐富的處理資產證券化事務的經驗。
Ⅸ 什麼是資產證券化,它同資產支持證券有什麼異同
資產證券化是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（Asset-backed Securities, ABS）的過程。資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。
資產支持證券是資產證券化的另一種稱呼，本質上為同一事物。
擴展知識：
為進一步完善資產證券化市場規則體系，提升資產支持證券信息披露質量，強化存續期信用風險管理，切實維護投資者合法權益，滬深交易所在積極總結一線監管經驗、廣泛聽取市場機構意見的基礎上，於2018年5月11日分別發布了資產支持證券風險管理和定期報告指引。
上交所的《定期報告指引》以幫助投資者有效投資決策和強化風險揭示為導向，明確了資產支持證券各信息披露義務人的職責，規定了資產支持證券定期報告的總體披露原則、編制要求及主要內容格式，聚焦披露重點，為投資者進行投資決策提供更加豐富的參考信息。
《風險管理指引》建立了覆蓋資產支持證券存續期全過程和市場參與各方的持續性、常態化信用風險管理機制：落實信用風險管理職責，強調以管理人為核心，各市場參與機構積極配合，主動進行信用風險管理；以盡早防範化解信用風險為目標，更加註重信用風險的事前、事中監測、排查和預警。