A. 業績快報 | 二月銷售：融創增至684億 世茂370億雅居樂265億
融創中國1-2月合同銷售額684.2億 同比增長122%
3月5日，融創中國控股有限公司公告稱，截至2021年2月底，集團累計實現合同銷售金額約人民幣684.2億元，同比增長122%，累計合同銷售面積約442.0萬平方米，合同銷售均價約人民幣15480元/平方米。
其中，於2021年2月，融創中國實現合同銷售金額約人民幣332.5億元，同比增長172%，合同銷售面積約218.4萬平方米，合同銷售均價約人民幣15220元/平方米。
另據觀點地產新媒體報道，3月2日，杭州餘杭區西站南北站城綜合體地塊入市出讓，包含兩宗地塊，分別為餘杭組團YH-18單元（高鐵樞紐中心）F-04地塊(西站樞紐北側)、餘杭組團YH-18單元（高鐵樞紐中心）F-09地塊（西站樞紐南側），2宗地塊總建築面積達到128.4萬平方米。
最終由融創&西站樞紐開發、鵬瑞利&西站樞紐開發&中國鐵建&大鐵路投資聯合體拿下，均為底價成交，總價人民幣53.77億元。該地塊出讓面積75465平方米，容積率7.9，建築面積596173.5平方米，建築高度不大於400米。
世茂集團2020年首2月銷售370.2億 同比增長122%
3月5日，世茂集團控股有限公司公告稱，截至2021年2月28日止兩個月，集團累計合約銷售總額約為人民幣370.2億元，累計合約銷售總面積為210.2萬平方米，較去年同期分別上升122%及119%。
公告指出，截至2021年2月28日止兩個月的平均銷售價格為每平方米人民幣17611元。
據觀點地產新媒體了解，於2021年2月，世茂集團合約銷售額約為人民幣170.0億元（2020年2月為人民幣65.0億元），合約銷售面積為96.8萬平方米（2020年2月為37.3萬平方米），平均銷售價格為每平方米人民幣17561元。
新城1-2月合同銷售金額290.92億 單月6.7億拿下三宗地
3月5日，新城發展控股有限公司發布公告，披露2021年2月未經審核營運統計數據及土地收購資料。
觀點地產新媒體了解到，於2021年2月，集團實現合約銷售金額約124.53億元；合約銷售面積約130.24萬平方米。
另外，2021年1月至2月，新城累計合同銷售金額約290.92億元，比上年同期增長73.97%，累計銷售面積約319.37萬平方米，比上年同期增長114%。
土地收購上面，集團共斥資6.7億元拿下三宗地，分別位於天津、蘇州張家港市、湖南永州。
雅居樂前2月預售金額合計265.3億元 同比增長231%
3月5日，雅居樂集團控股有限公司發布公告，披露2021年2月未經審核營運數據。
觀點地產新媒體了解到，雅居樂及其附屬公司連同集團合營公司及聯營公司以及由集團管理並以雅居樂品牌銷售的房地產項目，於2021年2月的預售金額合計為155億元，對應建築面積為82.3萬平方米；均價為每平方米1.88萬元。
截至2021年2月28日止兩個月，雅居樂連同集團合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為265.3億元，對應建築面積為155.3萬平方米，分別同比增長231%、220%；均價為每平方米1.71萬元。
新力控股首2月銷售159.3億 同比增長124%
3月5日，新力控股（集團）有限公司公告稱，截至2021年2月28日止兩個月，公司及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約人民幣159.3億元，其中2021年2月份錄得約77.9億元，1-2月累計合同銷售面積約103.3萬平方米。
據觀點地產新媒體查閱，截至2020年2月29日止兩個月，新力控股及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約人民幣71.1億元。以此計算，新力控股首2月合同銷售金額同比增長124.05%。
今年1月，新力控股及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約人民幣81.4億元；合同銷售面積約52.73萬平方米。
首創置業前2月簽約金額90.7億 同比增長76.12%
3月5日，首創置業股份有限公司公告稱，截至2021年2月底，公司累計實現簽約面積約40.4萬平方米；累計簽約金額約人民幣90.7億元；簽約均價人民幣2.2萬元/平方米。
於2月份，首創置業實現簽約面積約21.7萬平方米；簽約金額約人民幣48.6億元。
其中，京津滬地區簽約金額人民幣31.5億元，其他地區人民幣17.1億元；核心項目簽約金額人民幣29.5億元，非核心項目人民幣19.1億元。
據觀點地產新媒體查閱，截至2020年2月底，首創置業累計實現簽約面積約18.2萬平方米；累計簽約金額約人民幣51.5億元。簽約均價人民幣2.8萬元/平方米。
以此計算，在2020年首2月，首創置業簽約銷售同比增長76.12%。
上坤地產前2月合約銷售金額43.1億 均價1.11萬元/平方米
3月5日，上坤地產集團有限公司發布公告，披露2021年2月未經審核營運數據。
觀點地產新媒體了解到，上坤地產截至2021年2月28日止兩個月，連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為43.1億元，合約銷售面積約39.02萬平方米，均價約1.11萬元/平方米。
在拿地上，於2月8日，汕頭出讓一宗宅地，最終上坤以10.88億元競得，樓面價4358元/平方米，溢價率18.52%，此次為上坤首入汕頭。
人事變動方面，2月10日消息，上坤集團執行總裁馮輝明由於個人原因已確認離職，大資本端工作將由公司創始人朱靜分管。
上坤集團表示，馮輝明離職不會對公司業務及發展戰略產生影響，目前公司整體財務狀況和負債結構不斷向好，組織能力、運營效率和質量持續提升。
B. 雅居樂多元化之殤：酒店運營虧損逾17億 雅生活凈利增速五連降
出品|縱橫陸家嘴
撰文|查克
五年前，作為昔日"華南五虎"之一，老牌粵系房企雅居樂（3383.HK）在經歷董事會主席陳卓林 個人風險引發的估值、業績和債務"三殺"陣痛後 ，其戰略方向從"以地產為重"調整為"以地產為主，多元業務並行"，旗下環保和建設兩大業務則作為獨立板塊相繼上線。
2018年，隨著海南省房地產全域限購政策逐步推進，剛恢復元氣的雅居樂 被迫再度陷入業績停滯期 。而該公司重倉的海南清水灣是貨值超千億元的超級大盤，業績貢獻比例曾逾兩成，不僅是其盈利能力的保障，更是陳卓林眼中的 "金蛋" 。
頗堪玩味的是，就在被喻為"史上最嚴"新政實施之前，曾於2007年出資53億元助力雅居樂拿下這枚金蛋的大摩，作價9億美元（約60億元）清空在清水灣項目所持30%股權，期間累計獲利超過200億元， "金蛋"成色頓時黯然。而回購方雅居樂則只能獨自面對該項目營收驟降至一成左右的尷尬。
這一年，時年56歲的陳卓林再度加速推進雅居樂多元化戰略。這位酷愛粵曲的資深粵劇人一邊運作旗下物管公司雅生活服務（3319.HK）成功分拆上市，一邊將旗下多元化業務重組為雅生活、環保、建設、房管和商業五大板塊。
值得注意的是，此前穩居雅居樂第二大主業酒店運營業務已被並入商業版塊。而 旅遊 地產的大盤模式遇阻成為發展掣肘後，雅居樂地產主業開始"長周轉高回報"向"高周轉高杠桿"的轉變，但 凈負債率卻由此一路攀升至130%上方（考慮永續債），並遠超行業不足90%的凈負債率均值 。
禍不單行的是，盡管雅居樂2019年銷售額連續第二年突破千億元至1179.7億元，但其不及市場預期且微增的營收、同比下降13.4個百分點至30.5%的毛利率令盈利能力持續承壓、海南地產紅利持續褪色，以及業務擴張而增加債務導致其信用指標趨弱等因素影響， 在業績披露後短短20天內，該公司先是被花旗、野村和高盛等國際投行下調目標價格，緊接著穆迪和標普則相繼又將其評級展望從穩定調整為負面 。
而雅居樂遭遇的本輪"下調"大潮幾乎令其一度再次深陷"三殺"陣痛。慶幸的是，反轉來得有些快。多元化業務再次扮演了"救兵"的角色，並撫平了投行看空後的"傷口"。
數據顯示，截至2020年6月30日，雅居樂實現營收335.27億元，同比增長23.7%。其中來自物業銷售結轉的收入佔比為87.4%，多元化業務則受益於並購中民物業實現規模激增的雅生活和環保業務的高速增長，貢獻營收佔比上升3.6個百分點至12.6%。
縱橫陸家嘴注意到，一方面，物管行業紅利持續釋放，雅生活業績和估值實現"戴維斯雙擊"，特別是在營收、凈利增速和盈利能力遠不及上市首年數據的情況，其市值更是超過母公司雅居樂。
事實上， 資本市場不存在錯殺，畢竟雅居樂的業績增速已遠不及子公司雅生活 ，而其股價走勢重回闊別已久的上升軌道很大程度上也取決於後者的整體表現；
另一方面，陳卓林的多元化戰略繼續升級。雅居樂旗下六大業務板塊變更為物業發展、雅生活、環保、雅城科創、房管和商業。其中，涵蓋綠色生態景觀服務與智慧裝飾家居服務的雅城已於今年六月向聯交所遞交了招股書， 有望成為雅居樂上市公司版圖第三子。
更重要的是，海南版圖銷售業績回暖不僅消除投行最大的顧慮，也提升了雅居樂整體盈利能力。
然而，就像硬幣存在AB面， 雅居樂眼下光鮮亮麗的A面背後 ，其今年上半年實現歸母凈利51.27億元，同比增長僅為1.0%；扣非歸母凈利凈利增速則較上一年年末大降9.74個百分點至18.06%； 凈負債率降至114.06%（考慮永續債），但仍觸及監管紅線 。
其中，多元化核心雅生活上市以來的五份財報中，歸母凈利增速已五連降， 由2018年上半年的196.29%降至今年上半年的40.02% ；貢獻雅居樂營業利潤逾九成的物業發展版塊的營業利潤增速僅為11.47%；物業投資和環保板塊營業利潤貢獻實現微降。
盡管酒店運營今年上半年的經營虧損由上一年同期的0.71億元小幅收窄至0.69億元，但這已是 這位昔日的"二當家"誕生13年以來的第12次虧損，而其當期營收則大降56.6%至1.53億元， 且在雅居樂多元化業務營收貢獻中排名第三 。
公開資料顯示，雅居樂酒店運營版塊始於2007年，憑借旗下首家酒店廣州雅居樂酒店於10月份開業，該板塊當年實現營收217.6萬元，經營虧損633.8萬元。
截至2020年上半年，雅居樂酒店運營收入主要來自上海雅居樂萬豪酒店、海南雅居樂萊佛士酒店、惠州白鷺湖雅居樂喜來登度假酒店及成都雅居樂豪生大酒店等旗艦項目。值得注意的是，2019年酒店運營收入核心來源之一的海南清水灣假日度假酒店並不在其中。
13年間，雅居樂酒店運營經營虧損已累計超過17億元。其中，虧損額最大的兩個年度分別是2016年和2019年，分別虧損4.35億元和3.51億元。持續的虧損不僅令該板塊處於"邊緣化"的狀態，也是雅居樂多元化業務中最大的虧損點。
時間拉回至2017年，也就是雅居樂成立25周年、多元化戰略啟動滿兩年之時，陳卓林對外表示"未來三到五年，新產業要佔到集團利潤總額的50%。"而在多元化版圖利潤核心雅生活凈利增速連續五連降、酒店運營持續虧損依舊，以及物業投資、環保利潤貢獻下滑的情況下，陳卓林又該如何使用財技魔法石實現多元化業務盈利能力的躥升，值得持續關注。
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C. 曾經的華南五虎，雅居樂為何陷入新困境
01
過去有多輝煌，現實就有多暗淡。
在中國地產行業，「華南五虎」的沉浮錄充滿了太多跌宕起伏的劇情，有人上岸領跑，有人已走到了懸崖之邊。
碧桂園、恆大二虎越戰越猛，成為整個地產行業的狀元、榜眼，體量皆奔萬億而去。雅居樂、合生、富力三虎則各陷各的泥潭，絞盡腦汁欲自拔。
掉隊三虎之中，雅居樂極具代表性，從企業創始人陳卓林曾遭遇的重大個人危機到企業「豪賭」 旅遊 地產的滑鐵盧再到如今的巨額負債壓頂。
「雅居樂式困境」集齊了中國地產企業慣有常見的危機組合序列。
和很多「泥腿子」出身的地產大佬們不太一樣，1962年出生於廣大中山的陳卓林明顯家境要好出不少，陳卓林畢業於美國哈姆斯頓大學，1985年，陳卓林帶領兄弟在家鄉中山三鄉創辦了一家集生產、銷售和批發於一身的家私工廠——中山市時代傢具廠，為雅居樂集團的創始公司。
但坊間有傳言稱，在陳氏兄弟財富積累的過程當中，其父親起到了重要的作用，甚至有傳言陳氏家族最初的資本積累是在其父親在世時完成的，他們的父親是雅居樂真正的奠基人。
陳家五兄弟組成的中國房地產界的「兄弟連」獨樹一幟，在老三陳卓林的帶領下，兄弟五人的傢具廠越做越大，也積累了第一桶金。
經營傢具廠期間，陳氏兄弟轉戰港澳，敏銳地覺察到港澳人士到內地養老度假成風，置業需求高漲。
1992年，陳氏五兄弟開始涉足地產業，並在三鄉開發了第一個項目雅居樂花園，這成為雅居樂地產事業的起點。
此後陳卓林和雅居樂一發不可收拾，屢戰屢勝，雅居樂在1993年至1997年連續贊助「香港小姐選美大賽」，彼時雅居樂九成以上的業主來自港澳地區。
隨後陳氏五兄弟相繼開發中山雍景園等項目，鼎盛時期，雅居樂甚至占據了中山房地產市場70%的份額。
1997年金融風暴後，港澳市場受到的沖擊可想而知，陳卓林將雅居樂的戰場轉向了內銷，重點發力珠三角市場。
2002韓日世界盃，國人振奮。也在這一年，雅居樂大本營外的首個項目廣州雅居樂花園開盤，據說陳卓林本人親自開著自己的賓士車，接待業主看房。
2005年，陳卓林迎來了又一 歷史 時刻。雅居樂正式在香港聯交所主板掛牌上市。此時，雅居樂已經打開了全國市場，其樓盤遍布中山、廣州、佛山、成都、西安、南京、三亞、重慶等18個城市，「華南五虎」之一的雅居樂聲名顯赫。
此後數年間，在陳卓林、陳卓賢和陸倩芳（陳卓林妻子）「三人決策團體」的合力下，雅居樂的全國化步伐和 旅遊 地產開發勢如破竹，成為地產行業一支重要的力量。
還是那句話，最光鮮亮麗的時候，就是危機潛伏的時候。
2012年，陳卓林陷入了「涉嫌非禮28歲女下屬一案」，犯了很多成功男人都要犯的錯，被警方以非禮罪行正式拘捕，後獲准以5000元現金擔保外出。此事前後折騰了大半年，至次年3月陳卓林才被撤銷控罪，條件是向受害人書面道歉、支付醫療費並提供公司推薦信件。
這場風波對陳卓林的個人名譽和顏面帶來了不小的影響，同時給雅居樂公司也帶來了一定的沖擊，公司市值蒸發了28億。
2014年，雅居樂騰沖項目因違規建設高爾夫球場，被國家發改委和國土資源部叫停；同年捲入「雲南官場反腐」更是讓雅居樂受到了更大的「重創」。
「權」和「色」依然是功成名就的企業和企業家的「絆腳石」。
02
在地產行業，說到雅居樂，繞不開要說的一定是清水灣。
清水灣的成功不僅將 旅遊 地產的開發推向了一個新的高度，也將雅居樂的開發模式找到了方向和標簽。
2006年，雅居樂一邊慶祝上市一周年，一邊將籌碼押注在 旅遊 地產。
向來低調的陳卓林顯示除了難得一見的高調手筆，在海南陵水圈下清水灣1.5萬畝土地，總體約900萬平方米，支付地價24.18億元。雅居樂規劃投資200億元，將清水灣打造為復合型海濱度假新區。
特別強調一下，當時拿下這些土地性交比超高，平均樓面價僅242元/平方米。
此後的熱銷傳奇轟動全國，成為媒體的焦點，創造了很多神話：
2009年開篇大賣64億，連續7年穩居海南樓市銷售榜首，多次奪得全國單盤銷售冠軍。
自2009年開售以來，清水灣即為雅居樂年度銷售貢獻了極大比例，最高時達到總銷售額的三分之一，幾乎成為公司銷售業績的晴雨表。
嘗到甜頭的雅居樂「大兵壓境」，進一步「重倉」海南，先後投資了文昌月亮灣、文昌銅鼓嶺星光城、海口金沙灣、萬寧山欽灣等多個項目，使其在海南的土儲不斷上升，2015-2017年分別佔到公司總土儲的29.65%、31.97%、35.06%。
與很多頭部房企積極全國化深耕核心城市不同，雅居樂的這招「險棋」最終還是帶來了可以想像的局面和結果。隨著限購政策等出台推進，清水灣的神話戛然而止。
有業內專家分析，雅居樂遭遇發展危機某種程度上就是由於戰略定位失誤：
過度依賴 旅遊 地產、清水灣的成功不可復制、土地結構單一。
外部市場的由盛轉衰顯而易見，內部的重大貪腐也在滋長蔓延。
陳卓林將企業內部反腐的刀揮向了海南，調查顯示海南區域總裁簡毓萍有嚴重的貪腐行為。
通報文件這樣描述：2010年至2013年，雅居樂集團海南區域總裁簡毓萍擔任海南區域營銷部負責人期間，多次收受外部人員巨額賄賂，利用職務之便違規圈定優質房源給外部人員轉賣牟利，其行為已嚴重違反公司制度並損害公司利益，構成重大廉政違紀，並且涉嫌刑事犯罪。
市場遇冷和內部重臣巨額貪腐如兩記重拳打在了陳卓林的身上。
在500億規模徘徊難進多年的雅居樂眼看著被華南其他虎的差距越拉越大。
時間來到2016年，雅居樂終於長出一口氣，一改過去5年業績未達預期的窘境，銷售額首次突破500億大關。
但此時仰望榜首發現，恆大和碧桂園均突破了3000億大關。
03
有個數據，雅居樂2010年至2018年其年化復合增長率僅15.6%，遠低於與之處於同等規模的同行。
看到差距，要追趕的「救命良葯」非舉債高周轉莫屬。
從拿地來看，雅居樂的「孤注一擲」非常明顯。
數據顯示：2017年至2019年，雅居樂通過招標、拍賣、掛牌及股權收購等方式大量增添新土地，其新增的土地儲備分別為964萬m2、1111萬m2、1090萬m2，較2017年之前的新增規模翻了數倍。
2019年，雅居樂迎來了自己的里程碑時刻，成功邁入了地產千億俱樂部陣營。
歡欣鼓舞之餘，發現雅居樂負債壓頂、增收不增利、經營性現金流很差的局面非常突出。
今年4月，評級機構穆迪和標普雙雙將雅居樂的評級展望從「穩定」調整為「負面」，在評級機構的觀點中，都提到了雅居樂的負債問題，2019年，雅居樂的負債已達到2078.95億元。
標普指出，雅居樂房產開發業務擴張的執行進度比預期的緩慢，導致其在過去2年舉債收購後盈利增長依然疲弱。同時，雅居樂的利潤率或仍將面臨土地成本上升和海南樓市限購政策帶來的下行壓力。
還一個更讓陳卓林神傷的是雅居樂的實際盈利能力。
具體來看，2019年雅居樂實現凈利潤92.33億元，該指標於2016年-2019年同比增幅分別為32.49%、122.30%、23.27%和10.47%，增速創新低。
其中，歸母凈利潤為75.12億元，同比增長為5.43%，增速也為近4年最低。
有業內人士一語中的：大部分的利潤都要被欠債的利息吃掉了。
與此同時，2019年，雅居樂收獲了上市以來「最差」的經營凈現金流。
2019年，雅居樂經營活動產生的現金流量凈額為-145.51億元，同比2018年下降了653.69%。
04
高周轉未能給企業帶來基本面改觀的同時，高周轉帶來的「並發症」在雅居樂身上不斷顯現。
多地項目遭業主集中維權，工程事故和各種違規事件多次在雅居樂旗下的項目發生。
2019年6月，住房和城鄉建設部網站發布事故快報顯示，海南省海口市秀英區雅居樂(03383)金沙灣 健康 教育新城項目A1001地塊發生高處墜落事故，死亡1人。
此外，雅居樂在雲南的西雙林語項目也因違規遭主管部門通報。通報稱，雅居樂自2011年起，未經批准佔用景洪市嘎灑鎮40.67公頃（610.01畝）土地建設西雙林語項目，形成售樓部、人工湖、景觀綠化等。被立案查處。
類似這樣的違規被主管部門通報不是個案。
比項目違規被通報更為致命的是近日雅居樂因違規被罰三年內禁止在蘇州拿地，這個處罰對於目前要拚命拿地沖規模的雅居樂來說無疑「雪上加霜」。
陳卓林有個非常獨特的愛好，喜歡粵曲。還發過個人的粵曲專輯《心曲雅韻》。成為了國內第一個發表粵曲專輯的企業家。
把粵劇唱好，講究的是功底，把地產這台戲唱好，又何嘗不是？