❶ reits 国内合法吗
中国REITs的发展包括中国公募REITs进程、租赁住房REITs的持续发展、基础设施（PPP）与REITs的结合发展、物流地产REITs的风口正当时等核心内容和趋势，与我们去年发布的《2017年中国REITs发展总结和2018年展望》基本一致。
2018年，中国REITs热度持续增长，愈加得到各界关注并快速推进发展。本年度，首单物流地产储架REITs-顺丰产业园类REITs、首单公共人才租赁住房类REITs—深创投安居集团人才租赁住房类REITs、首单房企租赁住房类REITs-保利地产租赁住房类REITs、首单底层资产可赎回类REITs-皖新光大阅嘉类REITs和首单长租公寓储架权益类REITs-高和晨曦领昱类REITs等创新类REITs产品成功发行，不断丰富国内类REITs产品底层资产类型和技术实操方法、为标准化REITs落地夯实基础；体现创新示范效应、普及REITs知识理念，促进中国REITs稳步发展。
此外，首单基础设施类REITs-河北交投沿海高速类REITs、首单工业地产类REITs-东久智能制造产业园类REITs、首单地产基金储架式商业类REITs-光控安石商业地产类REITs、首单商业物业储架类REITs-首创钜大奥特莱斯类REITs和首单储架式酒店类REITs-开元酒店类REITs等创新类REITs产品落地可期。
因字数限制，本篇文章未全部呈现报告内容。点击本篇文章底部阅读原文，可下载获取《2018年中国REITs研究报告》全文PDF版本。
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政策环境篇
一、2018年中国REITs政策概述
2018年，中国REITs发展保持积极前进态势，相关政策利好不断。1月末，证监会系统2018年工作会议召开，会上提出研究出台公募REITs相关业务细则。2月上旬，深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2020年）》，提出全力开展REITs产品创新。
4月下旬，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。
8月上旬，合肥中院关于平安大华公司的执行异议之诉裁定一案成为资产证券化破产隔离领域，首次作出的法院裁判，为资产证券化的司法保障注入了一剂及时的强心针，是资产证券化资产独立性的重大实证突破，对于资产证券化健康发展大有裨益。我国对资产证券化基础资产的转移能否实现破产隔离的判断，更多时候是采用《合同法》、《破产法》综合判断，既提高法律搜索成本，也容易出现理解上的困难和矛盾。因此，在目前这一领域法律规制尚不完善的背景下，证监会作为主管的证券公司资产证券化的职能机构，具有较为丰富的处理资产证券化事务的经验。
❷ 首创置业退场背后：业绩与经营维艰
秦佳丽/发自北京
资本市场迎来送往，首创置业也产生了去意。7月9日晚，短暂停牌一天后的首创置业发布公告称，向港交所申请自愿撤销H股的上市地位。
目前公司大股东首创集团新近注册成立的北京首创城市发展集团有限公司（简称“首创城市发展”）作为要约人，与首创置业签订合并协议。要约人注销相应股份需支付对价52。9亿港元，其中向H股股东支付每股2.80港元的注销价溢价达62.79%。
首创置业私有化已有先兆。早在6月25日，首创置业股价便以62.5%的涨幅直线拉升。彼时市场消息传出首创“私有化确在进展”，不过首创置业方面始终讳莫如深，如今传闻落地。
融资渠道受限，上市效益较低是其披露的退市主因。港股上市18年，“国家队”首创置业曾在京津冀房企中位居一线，却也受困于二级市场的低估值。目前公司业绩亦不够理想，三年前提出的千亿销售目标，截至2020年尚表现为700亿元出头，全年净利润同比下降50.5%。
但这家企业对新阶段的企业发展示以信心。首创置业层面向中国房地产报记者回应称：“私有化之后，公司将继续聚焦城市发展，发挥国企优势，打造全国影响力的稳健发展企业。”
溢价率超60%启动私有化进程
7月8日，首创置业突发停牌，宣布待披露收购内幕。次日私有化传闻成真，首创城市发展与首创置业发布“撤销上市地位”联合公告。
根据此次公告披露的要约细节，北京首创城市发展与首创置业订立了合并协议。前者将首创置业吸收合并。
作为要约人，首创城市发展系今年6月10日在中国注册成立的有限责任公司，是首创集团为合并目的而设立，为首创集团全资拥有。
截至公告日，首创置业已发行的有关证券为43.63亿股，其中包括15.31亿股H股、24.74亿股内资股，以及3.58亿股非H股外资股。
为注销H股股东及非H股外资股股东股份，首创城市发展将支付注销价总额52.89亿港元，包括向H股股东以现金支付每股2.80港元；向非H股外资股股东以现金支付每股人民币2.33元。另需向内资股股东（即首创集团）支付每股人民币2.33元。
从价格上看，首创集团方面为私有化事项表现出较大诚意。对H股股东支付每股2.80港元的要约价，较首创置业停牌前日股价1.72港元溢价62.79%；较上市公司近30、60、90个交易日均价则分别溢价127%、150%、143%。
尽管停牌前首创置业股价仍然表现为低估值，但是较半个月前已经抬升一轮。与SOHO中国模棱多时相比，此次首创置业私有化进展迅速，却也不失先兆。6月25日首创置业出现股价异动，当天股价当天股价报收1.66港元，涨幅达52.29%。此后股价维持横盘，截至7月8日，累计涨幅达57.8%。
回溯当时股价抬升背景，尽管6月24日首创置业公告与北京金源鸿地产成立合资公司，拟作价23亿元向对方转让北京朝阳区禧瑞都5号楼项目，却也不足以引发如此震荡。彼时有市场消息传出首创置业或将私有化，但上市公司层面始终保持缄默。如今宣布退市并计划带给注销股东较为丰厚的溢价，靴子最终落地。
通常情况下，私有化是大股东以高于市场价的价格发起要约收购，并最终退市，多发生于上市公司股价长期低于合理价格。这在首创置业身上同样适用，作为为数不多的股价低于每股净资产的上市房企之一，首创置业停牌前1.72港元的股价，远低于每股净资产7.92港元。
“上市平台已不具备优势。”关于此次主动港股退市原因，首创置业方面向记者回应称，“第一，公司股价估值长期低迷，极大限制了公司股本融资的能力与效率；第二，房地产行业宏观调控，H 股上市房企股权融资长期受限；第三，公众人士持股比例仅31%，内资股增发亦已无空间；第四，上市成本较高，性价比较低。”
这些因素在首创置业的公告披露中有所印证。公告显示，截至最后交易止三个月H股日均换手率为0.62%，交易流动性长期处于较低水平；过去三年公司按介乎0.21至0.52的市净率之重大折让进行交易，限制了公司于股票市场的融资能力，维系上市地位成本上升；2020年还是首创置业业绩波动的一年，12.7亿元的年度净利润同比下降47.4%，可能对股价产生不确定性。
与此同时，首创置地重点从两个方面披露退市后从集团获取的益处：“首创集团给予的资本支持渠道将更加通畅；首创集团考虑实施计划，完善集团业务、资产、物业及运营结构，退市有助于加强首创置业的控制并提高管理灵活性。”
风口浪尖上的首创置业
作为北京市国资委实控的首创集团旗下房地产业务旗舰企业，成立于2002年并于次年成功赴港上市的首创置业，无异于“含着金汤匙出身”。依托国企资源禀赋，在京津冀积淀大量土地资源一度是这家企业的招牌优势。
推动此次私有化进展前，这家企业已进驻港股市场18年，如今一朝退市，昔日的“北京地王”多少令人唏嘘。
港交所上市途中，首创置业其实早早萌生过“撤离”H股之意。2004年其公布A股IPO计划，可惜谋划回归A股路十余年未果，最终在2018年撤回A股发行申请。
梳理退场原因，首创置业持续低估值背后，脱离不了其陷入危机的营收业绩。首创置地亦在此次公告中承认，由于行业监管环境日趋严厉，集团经营业绩发生波动，对H股股价可能产生不确定性影响。
过去一年首创置业的业绩指标位于低谷。公司报告显示，2020年度其净利润为人民 币12.7亿元，较2019年与2018年分别下降47.4%、50.5%。签约销售额则为708.6亿元，同比减少12.31%，与2018年提出的三年冲刺千亿目标距离尚远，
“三道红线”则触碰两条。截至2020年底，公司有息负债为974亿元，剔除预收款后的净资产负债率为71.3%，净负债率127%，现金短债比为1.13。
疲软的业绩表现显然与商业地产的拖累息息相关。公开数据显示，首创置业在2010年的净资本负债率还仅为26%，但在转型进行"奥特莱斯+住宅"的过程中，仅18个月就使其净资本负债率提升了4倍。受疫情影响，负责奥特莱斯综合商业项目的首创钜大2020年归母净利润为—3.2亿元，刷新了近年盈利新低。
与此同时，早年重仓的京津冀市场布局，令首创置业在环京地区调控背景下有所失速。2015年，首创置业看空三四线市场，失掉了冲刺规模的好时机。此后由于重仓的京津冀地区调控频出，公司在该区域的销售增速不断回落，由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增长近乎停滞。
申请主动退市前，首创置业其实不断谋划“自救”。2020年,首创置业强调坚持全国化布局,对冲区域调控风险,放缓了京津冀区域的投资力度,提高长三角区域的投资占比。
今年3月，首创置业甩掉奥特莱斯“包袱”，向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务，拟集中资源发展住宅及非奥莱业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下继续专注奥莱物业项目。彼时首创置业总裁钟北辰表示，此项出售可有效盘活资产，把回笼资金用于降低杠杆。
伴随此次被首创城市发展吸收合并，如今首创置业私有化已经成为潜在事项。根据公告，上市公司股票将于7月12日复牌。合并完成后，要约人将承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务，首创置业司最终将在完成适用的工商注销登记手续後注销登记。
在业内人士解读中，首创置业的退场不失为“识时务”。IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，保持上市公司地位是服务于持续融资需要，如果市场对公司前景不看好或者公司对行业前景失去信心，则在资本市场的后续融资就会比较困难，同时又要承担维持业绩的压力与维护上市地位的成本，还不如对公司摘牌和私有化，更有利于一些短期内很难出业绩但是却有利于公司长期发展的目标的实施。
“即使退市以后，首创置业作为北京市重要地方国企的身份，仍然会具备诸多融资便利，未必就会影响首创置业有关业务的顺利开展。”他进一步表示。
首创置业方面亦向记者回应称，启动退市进程是出于推动业务更好地发展等考量：“自2003年6月在香港联交所上市以来，公司充分利用资本市场的力量，整体发展态势良好。公司非常认可和看好香港证券市场的治理水准和国际化的标准，但基于公司在新时代的发展战略要求，计划从香港联交所退市。”
关于企业新阶段的发展规划，首创置业方面表示：“公司一直以城市综合营运商为发展定位，以创享美好新生活为品牌愿景。私有化之后，公司将继续聚焦城市发展，发挥国企优势，以做好城市功能提升、美好生活创造，立志成为行业引领力、全国影响力的稳健发展企业。”
目前来看，当上市“失掉其原意”，首创置业果断离场；但私有化后的地产业务回血，这家企业的征途才刚刚开始。