『壹』 S股有什么特点
特点是未实施股权分置改革方案。
S股在我国是指尚未进行股权分置改革或者已进入改革程序但尚未实施股权分置改革方案的股票，在股名前加S，此标记从2006年10月9日起启用，日涨跌幅仍为上下10%（ST股为5%）。从2007年1月8日起，日涨跌幅调整为上下5%。
未完成股改的公司，受到更加严厉的差异化监管。上海证券交易所发布了《关于对未股改股票实施差异化交易监管的通知》，对未股改上市公司股票差异化交易监管做出了明确规定。该通知自发布之日起实行。
(1)物业公司股票特点扩展阅读
S股作为一个较为特殊的板块受到了部分资金的关注，但是根据沪深交易所退市新规，这些公司若未能消除触及退市条件的情形，将有可能被予以退市处理，所以风险非常大。
“交易所提出更为严厉的差异化管理，体现了监管层进一步更新监管方式和依法加强证券市场监管、切实防范和化解市场风险、保护投资者的合法权益、加快证券市场建设以及努力完善市场结构的监管理念。”赵欢说。
通知明确，未股改上市公司股票交易出现异常波动的，上市公司应当按照《上海证券交易所股票上市规则》的规定进行核查并履行相关信息披露义务。
此外，通知保留了“未股改上市公司股票简称前冠以‘S’，价格涨跌幅限制为±5%”的相关规定。
『贰』 净利率相差一倍 物业公司的盈利之谜
年报季的到来，令资本市场青睐有加的物业上市公司逐渐掀开了盈利的神秘面纱。虽然各家物业上市公司的收入都录得大幅增长，但各自的利润率差距之大还是颇为令人吃惊。以4家头部上市企业为例，保利物业发展股份有限公司（股票代码：06049.HK，以下简称“保利物业”）、绿城服务集团有限公司（股票代码：02869.HK，以下简称“绿城服务”）属于稳健派，2019年的净利率分别为8.4%、5.5%，碧桂园服务控股有限公司（股票代码：06098.HK，以下简称“碧桂园服务”）、雅居乐雅生活服务股份有限公司（股票代码：03319.HK，以下简称“雅生活”）则是行业里高利润率的代表，净利率分别为17.8%、25.1%，远超各自母公司地产主业的净利率水平，也比稳健派高了至少一倍。
“物业管理比地产开发还赚钱，真是一件不可思议的事情。”一位投资者如此感慨。
根据东方证券的统计，上市物业公司的利润率离散程度非常大，净利率最低和最高的公司可以相差三倍之多。该机构认为，未来主导行业及公司利润率的因素主要为新交付项目、增值服务占比以及经营能力上的差异。
供职于某国际投行的赵辉（化名）则对中国房地产报记者表示，物业公司与地产母公司在业务方面联系紧密，有很大的成本、利润再分配空间。“跟地产行业不同，目前物业板块投资者的关注点并不在个体公司的盈利水平上，大家都在炒业绩的确定性，因为这个行业正处于高速发展阶段。所以你可以看到，相对于盈利能力，投资者当前更看重的是公司的扩张能力和规模。”
头部企业净利率分化明显
得益于在管规模的不断扩大，2019年物业上市公司的营收、利润录得大幅增长。碧桂园服务的收入同比大增106.3%至约96.45亿元，毛利约为30.52亿元，同比增加73.3%，净利润同比增长83.9%至17.18亿元。
雅生活2019年录得的收入为51.3亿元，同比增长51.8%。毛利为18.8亿元，同比增长46.0%，净利润为12.9亿元，同比增长59.3%。
同期，保利物业的收入和利润也有40%以上的增幅。其中，收入59.67亿元，同比提升41.1%。毛利12.1亿元，同比增长42.2%，净利润5.03亿元，同比提升49.7%。
绿城服务2019年的收入约为85.82亿元，同比增长约27.9%，实现毛利约15.47亿元，同比增长约29.2%，净利润约为4.72亿元，同比增加约1.4%。
分析利润率指标可以发现，前两家公司不仅营收增速高，赚钱能力似乎也更胜一筹。碧桂园服务的毛利率、净利率分别为31.64%、17.8%，雅生活更高，达到了36.7%、净利率25.1%。保利物业和中海物业的毛利率为20.3%、18%，净利率则分别为8.4%、5.5%。
如果细化各家公司的业务构成，不难了解两个阵营的盈利水平从基础物管服务就已开始分化。碧桂园服务的基础物管服务毛利率达到了30.2%，雅生活也有25.3%。而保利物业、绿城服务均在15%以下，分别为14.2%、11.4%。社区增值服务方面，碧桂园服务的毛利率高达66.2%，几乎是绿城服务毛利率最高的咨询服务的2倍，雅生活非业主增值服务毛利率接近50%，也是保利物业的2倍多。
这四家企业盈利水平的分化只是物管行业的一个缩影。东方证券曾统计过15家物业上市公司在2019年上半年的业绩表现，发现他们的平均毛利率为28%，净利率为12%，但离散程度非常大，净利率最低的只有6%，最高可达24%。
赛道好 不看利润看规模
东方证券认为，影响物业上市公司利润表现的因素包括新交付项目情况、增值服务发展情况，以及收费模式、税率和管理业态等。其中，新交付项目将在短期起主导作用，因为收入端增长受限，成本端刚性上升，因此存量项目利润率逐年下降，而利润率水平较高的新交付项目会在边际上影响物管公司整体的利润率。而在中长期维度下，物业公司利润率则很大程度上依赖增值服务的表现，因为增值服务的利润率远高于基础物业服务，因此增值服务营收占比高的公司普遍利润率较高。
这是技术层面的分析，而在赵辉看来，至少短期内，左右头部物业公司利润率的还是跟母公司间的关联交易。例如，碧桂园服务非业主增值服务的毛利率达41%，2019年该板块的收入增长了80%，主要业务包括案场服务、开荒清洁及绿化维修保养服务、车位及尾盘代销，大部分业务来自母公司碧桂园。
雅生活非业主增值服务的主要收入来源也是房地产企业，该公司向绿地及雅居乐提供案场服务、物业营销代理和房屋检验等。这个板块的毛利率接近50%，2019年的收入占到了雅生活总收入的35.3%。
此前，房地产开发一直被认为是暴利行业，而一直被认为是微利行业的物业管理，如今却录得了比地产开发还要高的利润率。这委实是一个很奇怪的现象。稳健派中的一个物业公司并没有对自己的净利率做过多解释，只表示“我们是行业正常水平”。
“物业公司的估值跟利润规模相关，一块钱利润给地产6倍，给物业30倍。”赵辉认为，利润率的表现取决于各家公司的选择，高利润率至少在上市融资、市值管理方面有很大优势。
更奇怪的是，投资者们对地产开发公司的盈利指标无比挑剔，但对物业公司却格外温和，无论赚多赚少，都是强烈看好。“他们目前更关心谁的规模增长快，谁能占据更多的市场份额。”赵辉表示，物业管理是一条很好的赛道，投资者都在挑头马来买，看重的是企业的收入稳定、抗周期，短期内利润水平不是关注焦点。
也有投资者比较清醒，直言如果物业管理行业能保持20%的净利率和30%的复合增长率，那就堪比科技龙头了。“我始终认为这应该是一个微利的行业，未来终究会回归到一个合理的盈利状态。”
『叁』 万科A个股行业分析
国家还将持续坚持"房住不炒、因城施策"的政策，在面对政策对房地产的高压和准确调整的情况下，那么房地产未来的发展趋势将走向何方呢？今天就给大家介绍一个房地产的龙头企业——万科A。
正式说万科A前，学姐先为大伙附上一份房地产行业龙头股名单，戳开便能查看：宝藏资料：房地产行业龙头股名单
一、从公司角度来看
公司介绍：万科企业股份有限公司创建于1984年，经历了三十多年的发展，万科已经变成了国内顶尖的生活服务商与城乡建设者。公司业务的焦点是全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。包括住宅开发、物业服务、租赁住宅在内的都是公司的核心业务；在住房领域，公司对于住房的居住属性是一直坚持的，时刻保持"为普通人盖好房子，盖有人用的房子"的思想。
大概谈了万科A的公司情况后，我们再来看一下它所具备的优势包含了哪些呢？
优势一、物业服务国内领先
万科物业对服务内容进行大力拓展，从业主利益出发，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。万科物业还大力推行数字化建设，用来为客户提供更细致全面的服务，最终，促进降本提效和精细运营。
优势二、经营稳健、砥砺前行
在放慢行业提速预期的优先条件下，政策调控方式目前开始进入"高频微调"常态期，把注意力放在土地和金融两个工具上发力，并逐步向长效机制过渡，利好稳健经营及合理多元化企业。万科在此限制下，可以依靠出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件让自身摆脱这些麻烦，"以不变应万变"。从自身拿地到销售到业务布局等各阶段将更加具有独立性，同时也可以防止因为应付"政策补丁"而经常性的改变经营策略，保持战略定力方可抓住新机遇，同心共力才能长远地走下去。
考虑到文章篇幅，还有一些关于万科A的深度分析报告和风险评估提示，我都整理出来放在这个链接中了，戳开便可了解：【深度研报】万科A点评，建议收藏！
二、从行业角度来看
严格调控下的房地产依然供给侧改革加速，稳健优质龙头市占率逐渐上升。房地产行业供给侧改革加速发展受益于调控加码政策，在此之前，相关部门会严格管控杠杆较高的激进房企进行融资，行业或者放缓扩张可能会退出房地产工作。对于万科A企业这样相当优质的企业，其融资途径十分便利，价格也不是很贵，具有在符合规定要求的前提下进一步扩张的空间，未来有望实现地产市场份额持续提升。
三、总结
总的来讲，我自己觉得万科A公司作为房地产行业的领军人物，在行业变革的时期，有望打破过往的成绩，再创造出新的璀璨。但是文章稍微会有点滞后性，如果大家对万科A未来行情有兴趣的话，可以点击链接，有专业的人士给你做股票分析，看下万科A现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测万科A还有机会吗？
应答时间：2021-09-27，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看
『肆』 一线地产股票有哪些
房地产板块龙头股票有：
万科A(股票代码000002)：万科企业股份有限公司的主营业务为房地产开发和物业服务;公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询
金地集团(股票代码600383)：金地(集团)股份有限公司主营业务为房地产开发与销*，经营模式以自主开发销*为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
保利地产(股票代码600048)：保利发展控股集团股份有限公司是一家专注于房地产开发及销*的大型企业集团。经过27年的稳健发展。
中粮地产(股票代码000031)：大悦城控股集团股份有限公司的主营业务为房地产开发、经营、销*、出 租及管理住宅、商用物业、工业物业
金融街(股票代码000402)：金融街控股股份有限公司是一家主营房地产开发与销*的控股公司，主要从事房地产开发、销*商品房、物业管理等业务。
陆家嘴(股票代码600663)：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司致力于上海陆家嘴金融贸易区的开发建设.陆家嘴金融贸易区是中国唯一以"金融贸易"命名的国家级开发区。
【拓展资料】
房地产板块上演涨停潮：
个股涨多跌少。两市上涨股票数为2986只，其中107只涨停；1483只股票下跌袜胡扒，其中3只跌停。
申万一级行业中，房地产、纺织服装、建筑材料行业涨幅居前，分别上涨4.20%、2.16%、2.03%；电力设备、食品饮料、有色金属行业跌幅居前，分别下跌1.35%、0.79%、0.67%。
房地产服务板块中，特发服务“20CM”涨停，南都物业涨停。房地产开发板块中，香江控股、宋都股份、嘉凯城、蓝光发告昌展、京投发展等涨停。
银河证券表示，目前房地产板块处于“基本面底”+“做销政策底”的组合，板块“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，今年四季度到明年一季度是配置的窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的房企将享有更高的估值溢价。