Ⅰ 住房租赁证券化的流程 起源 意义是什么
资产证券化作为一项金融技术,最早起源于美国。1968年美国国民抵押协会为了摆脱储蓄存款大量提取所造成的流动性困境,首次公开发行'过手证券',它的推出改变了银行传统的'资金出借者'的角色,使银行同时具有了'资产出售者'的职能。20世纪80年代以来,资产证券化的内涵、品种和方式发生了巨大的变化,它不仅仅作为商业银行解决流动性不足的手段,并成为在金融市场投资者和筹资者有效联结、促进社会资源配置效率提高的有力工具,进而在更重要意义上逐渐成为一种内容丰富的金融理财观念和方式。资产证券化已经继股票、债券之外,成为国际资本市场上发展最快、最具活力的一种金融产品。截至2003年底,美国的按揭资产证券化余额已达5.3万亿美元,非按揭资产证券化余额接近1.7万亿美元,两项总和占美国债务市场22万亿美元的32%。
通常,资产证券化指的是将缺乏流动性但预期能够产生稳定现金流的资产,通过重新组合,转变为可以在资本市场上转让和流通的证券,进而提高金融资源(主要是信贷资源)的配置效率。资产证券化的过程较为复杂,涉及发起人、SPV(特别目的载体)、信用评级机构、投资者等诸多方面。
Ⅱ 政策助力！住房租赁REITs推出条件初具
5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
REITs市场潜力大
戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。
“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。
中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。
“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。
“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”
类REITs产品逾90只
胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。
“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3 3 3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”
胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。
“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。
住房租赁REITs有望获政策支持
针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。
2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。
截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。
胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。
Ⅲ 我国住房租赁市场将迈入REITs时代，REITs时代特指的是什么
就是把不动产打包成金融资产，然后让投资者分享该不动产的长期收益。今年国家开始着重提出租赁住房，并且表示租房可能解决国内大城市长期以来的高房价问题。而更重要的是，推广长期租赁性住房，可以盘活闲置土地，尤其是部分城市存在很多商业用地和集体用地，这些土地无法进入住宅市场，而更改土地性质，又是一件很复杂的事情。所以通过租赁的方式，将这些土地盘活，然后推向新市场，这样既能增加土地供给，又能解决新市民的住房问题。
Ⅳ 数万亿规模公募REITs助燃长租公寓市场
虽然此前盛传将于4月出炉的首批公募REITs试点产品可能延期，但公募REITs真的要来了！
公募REITs事关长租公寓行业的金融退出机制，也是保障行业稳定健康发展的重要一环。在本月初发布全国首单省级人才租赁类REITs产品——海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划之时，深交所方面表示“将积极推进公募REITs进程”。
据北大光华学院统计，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元的庞大规模。《每日经济新闻》记者注意到，此前上交所也曾召集十多家基金公司开会，鼓励上报公募REITs方案，公募REITs产品可谓呼之欲出。
呼之欲出
“就像一栋楼的IPO。”对于公募REITs，戴德梁行高级董事胡峰通俗地解释为“将一栋物业权益分成不同的份额上市交易，像投资股票一样，每人都能持有一部分的份额，享受该部分的收益，这部分的份额流动性较好。”
事实上，我国已经有很多类REITs产品。
据相关研究机构数据，截至2018年12月31日，我国共发行类REITs产品46支，发行金额累计957.1亿元。
2018年，国内共发行类REITs产品15只，发行金额为277.58亿元，持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、物流仓储中心、书店和社区商业等。
2019年2月，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表署名课题文章中指出:“目前，中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来，国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业，已发行的境外REITs资产收益表现良好。”
《每日经济新闻》记者注意到，在2018年发行的类REITs产品中，超过50%的标的资产物业类型集中在租赁住房。
克而瑞研究中心报告指出，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年增长了168%。截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。
据了解，目前多家大型基金公司正在积极上报公募REITs方案，试点产品或在年内出炉。
资金激活
虽然行业的普遍共识是长租公寓充满前景，但是无法否认的是，长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，也令其陷入了尴尬的境地。
对于长租公寓等新业务，万科董事长郁亮曾表示：“如果说我们指望新业务要赚大钱，那是痴心妄想。”
龙湖CEO邵明晓也认为：“但现在还在投入期，这个板块刚刚开始。”
从国外公寓类REITs发行情况看，该行业的资金吸引能力也不甚乐观。据戴德梁行发布的《亚洲房地产投资信托基金研究报告》，截至2018年6月30日，亚洲市场上共有168只REITs，总市值达2348亿美元，而公寓类REITs只有8只，占比较小。
国内为打破长租公寓的资金掣肘，近一两年各种背景企业的REITs类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。
公寓类REITs增长速度是所有资本类型中最快的。据戴德梁行统计，截至2019年3月，国内已发行的租赁住房资产证券化产品在过去1年半的时间内已达14单，发行规模170亿元。最近的15单类REITs产品中，长租公寓项目占据了9席，是最近发行势头最猛烈的资产类型。
胡峰向《每日经济新闻》记者表示：“长租公寓是非常适合发行REITs的资产类别。一方面，长租公寓本身具有‘资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰’的特点，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。因此，租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择，预计未来将占据REITs市场重要地位。”
风险防范
然而每个硬币都有两个面，公募REITs的风险同样值得防范。
首先是物业质量问题。公募REITs关注的应该是较为优质的资产，可以持续带来收益，如果专业机构没有做好尽职调查，“使得收益较差资产通过过度包装进入公募REITs市场，则会令公募REITs成为一些企业资产退出通道的风险。”胡峰说。
其次是物业运营能力将受到更大考验。令存量资产持续增值，必然对物业的运营能力提出了更高要求。
胡峰表示：“如果不能在运营质量上提高，那么REITs的收益也很难得到提高，毕竟任何投资都有风险。”
据北大光华学院统计，从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元，这样一个庞大的市场，目前是呼之欲出的。
公募REITs再一次让长租公寓领域充满想象。
Ⅳ 房屋租赁概念股龙头是哪个
这个是比较新的概念股，最近刚火。房屋租赁概念一共有10家上市公司，其中4家房屋租赁概念上市公司在上证交易所交易，另外6家房屋租赁概念上市公司在深交所交易。
根据房屋租赁龙头股自动匹配显示，房屋租赁概念股的龙头股最有可能从以下几个股票中诞生：
Ⅵ 房屋租赁概念股有哪些
今日，房屋租赁概念股走强，随着楼市调控的进一步深化，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法，是符合市场规律的柔性手段。
根据网站显示房屋租赁概念一共有10家上市公司，其中4家房屋租赁概念上市公司在上证交易所交易，另外6家房屋租赁概念上市公司在深交所交易。
以下是云财经房屋租赁概念股票名单
Ⅶ 住房抵押贷款证券化的证券特征
我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。
以信托方式实行住房抵押贷款证券化
关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。
另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。
投资主体只限于机构投资者
现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理性行为;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。
我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。
信用增级的形式灵活多样
信用增级的形式灵活多样，政府不为MBS提供信用担保
信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险；内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。
我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。我国
Ⅷ reits 国内合法吗
中国REITs的发展包括中国公募REITs进程、租赁住房REITs的持续发展、基础设施（PPP）与REITs的结合发展、物流地产REITs的风口正当时等核心内容和趋势，与我们去年发布的《2017年中国REITs发展总结和2018年展望》基本一致。
2018年，中国REITs热度持续增长，愈加得到各界关注并快速推进发展。本年度，首单物流地产储架REITs-顺丰产业园类REITs、首单公共人才租赁住房类REITs—深创投安居集团人才租赁住房类REITs、首单房企租赁住房类REITs-保利地产租赁住房类REITs、首单底层资产可赎回类REITs-皖新光大阅嘉类REITs和首单长租公寓储架权益类REITs-高和晨曦领昱类REITs等创新类REITs产品成功发行，不断丰富国内类REITs产品底层资产类型和技术实操方法、为标准化REITs落地夯实基础；体现创新示范效应、普及REITs知识理念，促进中国REITs稳步发展。
此外，首单基础设施类REITs-河北交投沿海高速类REITs、首单工业地产类REITs-东久智能制造产业园类REITs、首单地产基金储架式商业类REITs-光控安石商业地产类REITs、首单商业物业储架类REITs-首创钜大奥特莱斯类REITs和首单储架式酒店类REITs-开元酒店类REITs等创新类REITs产品落地可期。
因字数限制，本篇文章未全部呈现报告内容。点击本篇文章底部阅读原文，可下载获取《2018年中国REITs研究报告》全文PDF版本。
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政策环境篇
一、2018年中国REITs政策概述
2018年，中国REITs发展保持积极前进态势，相关政策利好不断。1月末，证监会系统2018年工作会议召开，会上提出研究出台公募REITs相关业务细则。2月上旬，深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2020年）》，提出全力开展REITs产品创新。
4月下旬，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件。
8月上旬，合肥中院关于平安大华公司的执行异议之诉裁定一案成为资产证券化破产隔离领域，首次作出的法院裁判，为资产证券化的司法保障注入了一剂及时的强心针，是资产证券化资产独立性的重大实证突破，对于资产证券化健康发展大有裨益。我国对资产证券化基础资产的转移能否实现破产隔离的判断，更多时候是采用《合同法》、《破产法》综合判断，既提高法律搜索成本，也容易出现理解上的困难和矛盾。因此，在目前这一领域法律规制尚不完善的背景下，证监会作为主管的证券公司资产证券化的职能机构，具有较为丰富的处理资产证券化事务的经验。
Ⅸ 什么是资产证券化,它同资产支持证券有什么异同
资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。
资产支持证券是资产证券化的另一种称呼，本质上为同一事物。
扩展知识：
为进一步完善资产证券化市场规则体系，提升资产支持证券信息披露质量，强化存续期信用风险管理，切实维护投资者合法权益，沪深交易所在积极总结一线监管经验、广泛听取市场机构意见的基础上，于2018年5月11日分别发布了资产支持证券风险管理和定期报告指引。
上交所的《定期报告指引》以帮助投资者有效投资决策和强化风险揭示为导向，明确了资产支持证券各信息披露义务人的职责，规定了资产支持证券定期报告的总体披露原则、编制要求及主要内容格式，聚焦披露重点，为投资者进行投资决策提供更加丰富的参考信息。
《风险管理指引》建立了覆盖资产支持证券存续期全过程和市场参与各方的持续性、常态化信用风险管理机制：落实信用风险管理职责，强调以管理人为核心，各市场参与机构积极配合，主动进行信用风险管理；以尽早防范化解信用风险为目标，更加注重信用风险的事前、事中监测、排查和预警。