1. 关于合伙建房
去年3月，为了进一步加强房地产税收征收管理，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件，其中就合作建造开发产品的税务处理问题进行了明确，解决了以前税收征管过程中存在的执法认识不够一致问题。新的税收政策主要有以下两方面的内容。
一是在以分配开发产品为目的的合作建房方面，强调了形式重于实质的原则。按照税法规定，依据法律法规成立的房地产开发企业，从事房地产开发业务发生的应纳税收，应以房地产开发企业为法定的纳税人。因此，无论房地产开发企业与其他投资者如何合作，如果形式上没有成立其他法人单位，或者投资者不通过法定程序增资扩股，成为企业法律形式上的真正股东，其投资额就不能在税收上年认定为投资股本，纳税人也还是开发房地产的开发企业。
因此，国税发〔2006〕31号文件规定，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。从上述规定可知，由于合作各方在法律形式上没有另外成立独立的法人单位，因而现有开发企业分配给合作方的开发产品，要作为开发企业销售产品进行税收处理；房地产开发企业收到合作各方的投资额，不作为股东股本对待，而是作为销售开发产品（分配的开发产品）取得的收入处理。如果开发产品成本已经确定，则将收入减成本差额视同实现的销售利润，计入当期应纳税所得额；如果开发产品尚未完工，尚未结算产品成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
二是在以分配项目利润为目的合作建房方面，强调了实质重于形式的原则。虽然合作各方没有另外单独成立法人公司，部分合作者没有成为法律形式上的股东，但是由于双方实质上是共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为，因此，所得税上可以按照实质性投资收益进行税收处理。如果税收上不作为投资处理，那么就只能作为资金借贷关系处理。合作方投资收回的利润，视同借款利息收入；房地产企业就可以将分配的利润，作为利息支出，按税法规定税前列支。
《通知》规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。根据以上规定，先以开发企业为所得税纳税人，按照规定缴纳企业所得税，剩余税后利润才可以进行分配，即先税后分。而且，作为房地产开发企业，不能因接受合作投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。同样，合作投资方也不必将利润分配视为利息收入，纳入应纳税所得额征税。
对合作者分配的利润，尽管不是实际的法定股东投资者，但是还是作为股息所得征税。按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。
2. 什么叫联建房
联建房是土地部门卖出单间的土地给私人（一般面积为3.8米乘12米），也有可能是拆迁安置所得。再由同一块土地上的所有私人业主联合建设成商品房的一种形式。
一般来说联建房建设也是合法的住宅开发模式。建设前都可以合法取得建设用地许可证和建设工程施工许可证。但因着有关部门要保护房地产开发企业的利益，所以联建房的产权手续还有所限制。
目前联建房产权证办理还需要政策的扶持！ 温州市平阳县在前年下半年和去年上半年曾经公开办理联建房的房屋产权证。但因为办理费用极其昂贵，所以市面上的联建房大多没有取得房产证。也有一些房子曾经办出过产权证，联建房的产权证和房开公司开发的住宅产权证是一模一样的。
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联建房和小产权房的区别
1、定义的区别。
联建房指一方地通建设用地，另一方出资，双方合作建设楼盘，建成之后对房产进行共同经营管理、利益分配的行为。以上是理论上的定义，现实中由于实际情况不同，联建房目前有两种形式，一是单户联建，一是多户联建。
小产权房是建设在农民集体用地上，没有缴纳土地出让金的违反规划和用地规定的违建项目。因为是违建项目，所以小产权房不能取得国家认定的房地产权证。如果购买了小产权房，没有产权证，购房者的利益无法保证，房屋拆迁也不能获得相应赔偿。
2、合不合法的区别。
联建房在建设之前需要走流程向有关部门提交建房申请，申请批准之后才可以进行建设施工，所以联建房是合法的；小产权房是开发商和村集体私下签订协议后便建设施工，没有经过国家批准，所以是不合法的。
3、能不能取得产权证的区别。
联建房建设之前向有关部门报备过，所以购房者买了联建房之后，可以依法取得不动产权证；小产权房是违建项目，不被国家认可，所以无法取得国家颁发的不动产权证，也不能在房管局备案。
4、是否纳入城市规划。
联建房一般是在城乡统筹规划之后建设的，因此是按照城市规划的步调走的，符合城市规划；小产权房是农民或者开发商自己建设的，不纳入城市规划中。
因为联建房的情况和手续比较复杂，所以购买联建房之后很可能出现拿不到房产证的情况。为了防止出现此类情况，在购买之前首先要确认好一点问题。
就是在查清土地性质的条件下，要求出售方在购房合同上注明该房屋是否有产权证以及什么时间可以拿到产权证，时间一定要具体，精确到某一天。
除此之外，购房者还要再合同中写明，如果售房者没有在约定的时间办下产权证并交给购房者，售房者就要承担责任并赔偿损失等。只有这样才能最大限度的保证购房者不会买下五证联建房并遭受损失。
3. 合作建房是什么意思
合作建房，是由一群志同道合，接受合作建房制度、并愿意遵循这个制度做事的业主共同实施的，一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的建房模式。
住宅合作社是不以赢利为目的的公益性社团组织，以成本价集资，建房成本与社员的经济承受能力相适应。集资建房土地实行国家划拨，免交土地出让金，与商品房和经济适用房区别最大的是合作建房属非交易的市场行为，不需交纳商品房的相关税金，例如：契税。合作建房接受政府监督和指导，合作社集资建房取得的是房改办批复的集资方案，集资价及社员的集资过程受政府部门监督、审查。
4. 什么是合作建房
合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。 合作建房,是大家一起做开发商,共同出资,成立房地产公司。 发起人提供项目方案(成本价住宅可行性研究),大家一起完善。认可项目方案的人一起合作,先验资。钱存到同一个银行,每人自己的存折里,有目标地块可以购买时,建立监管账户。每个人在自愿前提下,签署合同,参加合作。不认同项目,不愿签合同的,不要影响大家即可。如果没买到地,大家的钱,银行直接从共管账户全额归还。买到地以后,共同成立房地产开发公司。请专业金融机构管钱,专业机构建设,每月开会公示账目,大家共同审核。盖好以后,各自取得商品房产权,共有各种收益。非常安全、简单。 ------------------- 另一种原始的“合作建房”可概括为:共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。即解释为大家按各自购买能力一起出资金,综合汇总户型并计算总面积,选购合适地块,找设计公司设计、找建筑公司施工,最后验收付款入住。通俗讲,就几个人合伙出钱,自己买地,自己雇人盖房子,而现在由于种种原因很难达到这种初始意义合作建房,基本按照前者实施。
5. 合作建房协议合法吗
合作建房(开发)合同的几种如果农村集体土地流转制度不改革，按现行法律的规定，协议违法无效。
市区土地昂贵，能不能到农村买块便宜地块，由市民出钱、农民出地合作盖房共同享受?很多城里人都有这样的梦想，按现行法律规定：市民和农民签订协议，在宅基地上合作建房，这样的协议违法无效。
1、土地管理法的规定，城镇居民不能到农村购买宅基地建设房子。另外根据我国合同法的规定，违反国家法律强制性规定的合同无效。
2、合作建房协议书无效，产生的损失应根据各自过错的程度予以分担。
由于签订合同时，双方均知晓合同项下地块的性质是农村集体土地，因此双方对于合同无效负有同等的过错，原则上，损失应由双方平均分摊。
3、法院的认定：无论双方所签订的合同文书形式如何，本质上是违反法律规定的，属于试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。
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合作建房合同纠纷处理的具体注意事项：
1、 当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
2、 利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有；同时，由宅基地"两证一书"申办人将投资款及利息返还出资人。
3、 超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。
6. 对合作建房有哪些规定
对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001 年8 月6 日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。MBA智库文档
7. 联合建房需要注意哪些事项
我国现在的法律是不保护本集体经济组织成员之外的人购买村产房的，购买这样的房有被确认无效的风险。除非你把户口签到该村集体。
8. 合作建房条件有哪些
合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。另一种原始的“合作建房”可概括为：共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。 2004年联想IT工程师于凌罡首次提出“合作盖楼”计划，由住户共同参与规划、物业自主、得享低价、分享商铺和公共设施收益，迅速得到了社会的广泛关注。 2006年温州商人赵智强在国内首创个人合作建房“温州模式”并尝试“移植”北京。
9. 关于审理联合建房法律法规
房地产联建是较为多见的一种房地产开发形式，实践中产生的问题也比较多，就存在的法律问题作以下详解。
一、联建的定义及特征
所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、房地产联建的主要类型及其法律性质
在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：
第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。 从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。
第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。
第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。
在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。
第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。这类合同根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，属于联营合同的“保底条款”，本应认定为无效。但根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同再次被认定为改性合同,即融资借款合同.
总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。
三、房地产联建的法律风险防范
（一）主体资格的确定：《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定房地产开发经营者必须具备相应的资格条件，房地产开发联建也属于房地产开发的一种，因此也必须遵守此一规定，最高人民法院的相关司法解释也明确了这一条件限制。因此在进行房地产开发联建时，其风险首先来自合作对象。在选择联建合作对象时，有土地使用权但缺乏资金或房地产开发经营资格的企业，首先应当核实对方是否具有相应的房地产开发经营资格条件；有资金或房地产开发经营资格但无土地使用权的单位，须确认对方是否合法持有用于项目建设的土地的使用权。否则,双方所签的参建、联建合同可能会因为不具备房地产开发经营条件而导致无效甚至受到行政处罚。《城市房地产开发经营管理条例》第34条、第35条规定，违反该条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。当然，如果企业既有土地使用权，又有房地产开发经营资格，仅仅是缺少资金，那就好办多了。
为此，应要求合作方提供经过年检合格的企业法人营业执照和房地产开发资质等级证书（最好复印一套存档备查）并仔细审查；同时，还可以委托律师对对方进行资信和土地权属等调查,以确认合同主体资格。
（二）联建合同的法律风险防范
确定联建的合作对象后，就进入双方合作具体事宜的谈判、签约阶段。
本阶段,双方一般至少应就下列事项（风险包含于其中）进行协商，达成一致意见后签订联建合同（或协议）：(1)双方合作事项概况，包括项目的基本情况、项目报批手续、项目拆迁与前期开发等；(2)双方的权利和义务。本项的约定事项应当包括但不限于：合作方式及相应权限、项目总投资数额及投入方式、土地使用权证的变更登记、工程建设项目相关许可证书的办理、资金到位进度安排、利润或所建房屋分配比例、税费承担、其他双方认为有必要的事项；(3)违约责任；(4)合作期限；(5)未尽事宜的处理方式；(6)纠纷的解决方法。
在本阶段，联建方应作的主要事项有:(1)核实对方持有的该建设项目用地的国有土地使用权证、国有土地使用批准文件或相应房地产开发经营资格的真实性、合法性。这是因为《土地管理法实施条例》第23条明确规定，具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。没有土地使用权的具体建设项目属于违法建设，会导致国家有关部门的查处。(2)签订合同应当注意如下原则：合同条款尤其是双方权利、义务及违约责任的约定条款必须明确、具体、详细，用词（包括标点符号）准确而不发生歧义，切忌模棱两可、含混不清；口头协商一致的事项最好能够落实到具体的书面合同中。俗话说：“口说无凭，立字为据”，毕竟发生纠纷时需要用证据来支持自己的主张和请求，宁愿签订合同时麻烦一点，也不要在以后发生争议、己方利益受损时索赔无凭无据，吃哑巴亏。
这里，联建主体最好是委托律师参与合同的谈判、合同的拟订，或达成初步协议后将合同草案交由律师审查、提出修改意见再签订正式合同。
（三）办理土地使用权和建设项目相关证书变更登记的法律风险防范
联建合同签订后的风险在于房地产开发企业是否按照法律、法规之规定及时办理土地使用权证书的变更登记，办理与建设工程有关的许可证书和其他相关批准文件的变更手续。如未按法律、法规规定办理相关登记变更则该合同无效，不能发生预期的法律效力；只有申请办理土地使用权变更手续并获得批准后，联建方才获得该土地使用 法律之所认规定要求办理土地使用权证书的变更登记，是因为参建、联建名为合作，而联建方往往并没有申请土地使用权，但通过参建、联建，其变相获得了土地使用权而又未经有关部门审批，参建或联建等于变相变更了土地使用权的归属。
申请土地使用权变更登记时，主建单位和联建单位应当向房地产管理部门提交以下文件：要求变更土地使用权申请书；建设项目批准文件；建设用地规划许可证；建设用地许可证；建设项目地形图；联建合同；营业执照或法定代表人证件等有关文件。
办理土地使用权变更登记手续后10日内，联建双方应持土地使用权转让合同，到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。向建设行政主管部门报送如下文件：参建、联建双方各自的申请报告；参与联建方应有对项目开发投资总额25%以上的资本金；计委立项批复和商品房计划；建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；建设用地批准书、国有土地使用权证或土地使用权出让合同；工程建设总平面图；涉及房屋拆迁的，房屋拆迁主管部门的批文及安置清单和安置情况说明；建委对工程初步设计意见批复；“开发建设条件意见书”、“开发项目手册”；参与联建方的财务报表（上一季度资产负债表及银行当月对账单）或银行资信证明；联建双方企业的开发资质证书、营业执照复印件；联建双方签定的“联建合同”或“联建协议”原件；项目建设进度计划；项目未抵押的证明；联建双方确认的该项目的“项目法人”、“项目质量责任人”的书面文件。经批复后方可开始房地产联建。
有关建房的法律法规，主要有以下几个法律：
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》。
当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。
10. 有关合作建房法律法规有哪些
最高院在1995年12月27日公布的《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》(下称“解答”)，该解答第18条规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”
此外，在合作建房中，还可能适用到《合同法》以及《物权法》的相关规定。