① 万达的商业模式有什么独到之处
万达商业模式的特点主要在其三个方面的创新，分别为：价值主张的创新，运营体系的创新和盈利模式的创新。
万达商业模式的特点之一为其价值主张的创新，主要表现为：
（1）万达在经历了十多年各个行业的探索之后，针对消费升级的趋势，最终确定了商业地产，向消费者提供整合了零售，居住、娱乐、等城市功能齐备的符合居住的城市综合体。
（2）通过签订联合协议和技术对接，确保开发的商业地产符合商户的诉求。
万达商业模式特点之二为运营体系的创新。表现为：
（1）业务一体化：就是将商业地产的投资、建设运营，由万达全部完成。这个模式的优势，并非赚三个环节的钱，因为，如果你在三个环节都属于规模小，角色不重要的参与者，那么也不可能获取超额利润。
万达业务的一体化实际上实现了：
a.将客户的需求贯穿到产业链中，让产业链中的所有环节都围绕用户的所有需求，从而明确企业自身的定位。
b.产业链的三个环节可以产生资金融通、需求确定性、范围经济性，等协同效应。c.一体化能够让万达在地产高速发展期获得充分的行业红利，
（2）万达建立了运营导向中央集权式的管控体系，体现在战略、投融资、招商、规划、运营等方面高度集权。并且构建了将城市节点、业务系统节点、商场楼盘节点纳入的集团信息网络，确保了中央集权体系的效率。
万达的商业模式特点之三为盈利模式创新，表现为：
（1）产业一体化使万达在商业地产高速发展期获得多样的盈利来源。
（2）通过先租后建大大降低了资金成本，并确保了建成后的承租率，降低了风险。万达的商业模式的成功之处在于将上述三方面创新形成了商业模式闭环，以产业一体化和高效的集团管控为核心，将价值主张和盈利模式的效用充分发挥，从而建立了一个以商业地产为核心的商业帝国。
② 商业地产运营模式研究
商业地产运营模式研究
随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等
本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营
从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营
商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段
下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面：
地产耦合：颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在：参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强耦合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权
资本运营：颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式
总结颐高资本运营模式，主要有以下几点：资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期（投入并获得合理回报）；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入；部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于：
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心；充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性；完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用；除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性；颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力
比较分析
商业地产运营中的资本运营必须以地产开发和商业运营为载体，我国除商业银行外的信托基金等形式的资本并不丰富，相关资本运营独立体的成熟尚需时日，走到商业地产运营的主导位置尚需要一个过程，因此本文没有对资产运营商占商业地产运营主导地位的模式进行分析。对万达和颐高比较分析见表1
本文从商业地产运营的构成研究入手，系统分析了商业地产运营的模式和关键点，并主要对颐高商业地产模式进行了分析。本文的创新点在于：从系统角度分析了商业地产运营，以承担主导地位的主体的区别为依据对目前的运营实践进行的划分；从构成角度出发，认为资本运营是商业地产运营的重要构成部分，同时也指出资本运营仅仅是组成部分之一，需要根据项目的实际情况选择合适资本运营模式；商业与地产的强耦合是商业地产运营成功的关键，事先耦合的纽带是资本杠杆；商业运营是商业地产运营的核心，对商业运营商承担商业地产运营的主导地位的优势和操作进行了分析。
关键字： 商业地产 运营模式 模式 运营
③ 万达集团的商业模式是什么 它敢于创新吗
它的商业模式就是 商业地产相关行业的整合，比如高级酒店、KTV、电影院、餐饮、百货等等，现在又再搞旅游开发，体量很大，长白山滑雪场、武汉中央文化商务区、云南西双版纳等等。
创新是它迅速发展的动力，老板王健林，胆子大。
目前万达这种模式被好多效仿，但是明显跟万达有差距，一拥而上的结果是会死一大批。
我不是万达的托
④ “万达商业模式”的魔力在哪里 有什么借鉴的意义所在如何理解
万达的商业模式和竞争优势，为行业内所认同，但借鉴者较少，显示出万达在竞争力上已经具备了一定的门槛。完全按照万达的模式，在一二线城市连锁发展，具有相当的难度。
不过，对比万达商业模式的学习者——宝龙地产，可以发现万达的商业模式具备可执行性以及复制性。宝龙地产将万达商业模式的精髓，根据自身条件的适用性调整之后，在三四线城市同样取得了竞争优势、市场认可和政府支持。
从万达自身的运营状况看，也验证了万达商业模式和盈利模式的可行性。万达商业模式和盈利模式，在第一代产品中已经取得一定的成效；而放弃“现金流滚资产”的部分第二代产品，则遭遇了巨大的困难和压力。优化后的第三代产品，使万达商业模式和盈利模式进入了顺畅的“通路”，成效斐然。
借鉴性 1：商业地产领域“现金流滚资产”的可行性
借鉴性2：“土地、资金、资源体系”前置对竞争力形成的促进作用
借鉴性 3：万达项目商业价值挖掘不足的可弥补性，是商业地产新竞争力可关注的领域
借鉴性4：万达在商业地产发展的探索过程中，形成的产品形态、产品组合、商业资源体系、商业经营等，经营细节的可借鉴性
借鉴性 5：商业地产开发体系经营、管理制度化建设；创新思维；知识沉淀对企业发展的实质促进作用
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⑤ 万达的成功商业营运模式与实践的商业模式有什么特点从哪里可以更多的了解到万达的商业模式
《商业地产学万达》序言
商业地产学万达，做人要学王健林！
王健林先生是行伍出身，万达集团是王健林先生一手缔造的中国著名房地产企业。研究万达商业地产的发展路径，我们就会明白——
什么是战略？什么是战术？
什么是静如处子？什么是动如脱兔？
什么是组织执行力？什么是企业文化？
……
一直以来，万达商业地产的发展都被蒙上了一层神秘的面纱。一方面，在全国它不断地攻城掠地，一条条城市主干道上的“一座万达广场，一座城市中心”广告提示着这家企业的全国性存在。另一方面，人们又一直无法想像这是一家怎样的企业，为什么能够在18个月的时间里建造一座当地开发商8年都无法建成的大型购物中心，并且能够保证这座购物中心能从拿地开始的18个月内建成开业，实现商场的可持续运营并走向成功。
这是一家怎样的企业，它们在运作着一种怎样的、可怕的商业模式？
对此，我却在更大程度上把它理解成一场战争。
一位孤独的将军，带领着一群并不特别的士兵。在群雄割据、诸候混战的中国房地产市场里，指着一条并不宽广的道路。将军说：“往这个方向走，我们会走到天堂”，但是，将军的话在当时并没有激起很大的反响，诸候们表情漠然，不为所动。然后，将军带领着他的士兵们开始了孤独的长征，一路披荆斩棘，开路搭桥，克服了常人难以想像的困难。此间，很多原来的诸候们早已功成名就，加官晋爵，但将军仍在征途，身心疲惫。谁也没有想到的是，将军的这一个决定，却是一个被16年的时间证明的正确的决定。因为当中国房地产从最初的混沌状态发展到今日竞争白热化、利益边缘化的时候，将军的一路征伐却享受到了中国城市化发展的最大成果，而一条原本并不宽广的道路，却随着时势的发展被证明是中国房地产真正的黄金大道！
这个将军就是王健林先生。
他所带的团队就是万达集团。
他所指着的道路就是商业地产。
所以，我们要——商业地产学万达，做人要学王健林！
何以打造百年企业？
在中国，无数多的企业提出了打造百年企业的口号，但我认为，绝大多数的企业都是在痴人说梦话。他们既没有能力，也没有文化去实现这样的愿景。他们唯一有的，就是看上去有很多钱。钱多就代表着能打造百年企业吗？我的答案是否定的。在短时间里巨量的财富聚集同样可以在短时间里灰飞烟灭，因为在短时间里巨量的财富聚集证明你是机会主义者，机会主义者是带有偶然性的，没有人可以成为永远的机会主义赢家，永远的赢家只能依靠企业的实力和文化。
万达和万科可以进行一番对比，因为万达是中国商业地产的领头羊，而万科是中国住宅地产的领头羊。万达的创始人是王健林，万科的创始人是王石。
王石是中国房地产业曝光度最高的名人，这与万科住宅地产销售量多年排名中国第一有关。但是，在性格上分析，我却认为王石像一位行吟的诗人。他睿智机敏，开明豁达，知人善用，但是最终他却只是今天万科的一个符号，一个形象代言人。如果从中国古代人物性格分析，王石具有的是中国古代的士大夫情怀，以“穷则独善其身，达则兼济天下”作为座右铭，时而指点江山，时而纵情山野，在中国房地产发展历程中留下了他的个性印记。
但是，王健林却是一位军人，他没有王石洒脱，他执行的是目标、任务和达成胜利的使命。因此，从性格上分析，王健林富有远见、个性坚忍，并且始终保持着队伍的控制力和领导力，直至获得胜利。王健林就是一位将军，从容淡定，以“但使龙城飞将在，不教胡马度阴山”的使命和襟怀开创了中国房地产的全新格局，让人钦佩！
对比王健林和王石，站在企业家的角度上，我认为王健林更值得学习。
万达集团也提出了“百年企业”的口号，相对于国内众多提出“百年企业”口号的企业来说，我觉得万达集团的“百年企业”目标更加可信，或者更有实现的可能，原因就在于：
万达集团是一个有梦想和有使命感的企业。历史以来，金钱的多少并不可以造就基业长青的企业，但是梦想和使命感可以造就基业长青的企业；
万达集团是一个具有战略目标和良好执行能力的企业。大多数的企业一直过于追求短期的经营目标，而忽视了长远的企业发展规划，万达集团过往的发展历程告诉我们，他们能够在战略目标和执行能力之间取得良好的平衡；
所谓百年企业，并不是一句口号而已，“古之成大事者，不唯有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。若志不强毅，徒碌碌滞于俗，默默束于情，永窜伏于凡庸，不免于下流矣！”——对于现实当中的中国企业，太多的企业把短期的逐利视为唯一的目标，而我认为，评价一个百年企业，评价一个优秀企业家，其最高标准应当是使命达成——企业价值实现和社会价值实现，目标的实现比赚到了多少钱其实更为重要。
工业学大庆，农业学大寨，商业地产学万达！
中国人民一直是一个善于学习的民族，从孔子的“学而时习之，不亦乐乎”，到近代的“师夷长技以制夷”，到现代中国出现的“工业学大庆，农业学大寨”，我们一直在不停地学习，学习先进经验，学以致用。
那么，我们学习万达的经验是为了什么？
虽然本书是一相深入地分析万达的发展路径、商业模式的书，但是从另一个层面分析，我认为本书并不完全是一本专业书藉，也是一本励志书藉，它所激励的对象是当代企业家或想成为企业家的群体。万达的商业地产发展历程告诉我们，如果你想要达到一个目标，你应当有一个长远的规划，然后要坚定地去做。不管这条路上有多少崎岖坎坷，你也不要放弃自己的信念，即使在这条路上只有你一个人，你也不要感到孤单，不要感到害怕，因为只要你的选择是对的，即使你无人陪伴，也可以抵达胜利的彼岸。
国外的励志书藉太多了，但它们的成长方式离我们很遥远，但是万达就在你身边，王健林就是一个活生生的偶像。他不仅是一位商人，一位企业家，同时是全国政协常委，全国工商联副主席，他真正是一个励志型的偶像。
学习万达，学习王健林——这样一种现象的产生同时能让我们从华丽、短视的企业发展方式中产生反思，认识到何谓企业发展之本？
江南春、喻颖正……他们是企业家吗？不可否认，他们从企业的上市、套现中赚到了不少钱，但是他们的企业呢，他们的企业文化呢，他们的心中还有梦想么，他们的脑海中还有火花么？如果心中已无火花、激情和梦想，那我认为他们的企业家角色事实上已经“死了”，在这种层面上来理解，我不认为他们是企业家，我认为他们只是生意人。
所谓生意人，就是以赚钱为唯一目的。就像卖菜的，2元一斤批发来的菜，4元一斤卖出去，卖完了，赚到钱，交易完成，然后就可以回家了。回到家以后，他们还是菜农。
但企业家应当是有梦想、责任感和使命感的，就像是万达的发展轨迹对中国城市发展所做的贡献，过往已经成功，并且仍将持续发展下去。王健林不仅要赚钱，而且要让梦想延续，让这家企业的发展能散发出更大的光芒，在中国经济发展和社会进步的过程中留下他们的印记和贡献。
而这，就是我认为生意人和企业家的区别。
学习万达，学习王健林，事实上是本书想完成的一种励志导向，这也许是我个人的一种想法，并不被很多人所认可，但是，我认为接受我的这种观点的人会越来越多的。
以上观点，与朋友们共勉。
作者：段宏斌
⑥ 万达商业地产的特点
现在我认为商业地产分四类：1就是纯销售如北京SOHO 2就是靠住宅写字楼公寓等销售来养活一个项目，商业部分自持自己做运营，就是万达，也就是说一个项目做下来万达只要纯赚商业部分所有权就OK 3就是纯持有 如恒隆广场 商业部分全部自持，这种模式需要大量资金作支持。4就是其他 不具有代表性的商业地产开发商
⑦ 万达商业的管理模式是什么
万达商业的管理模式——金融、找地、人才、建设、管理）
A商业地产开发需长期融资支持——国际投行成立基金作为立足点
B国内银行——有了国际支持，国内跟进给予大量的授信
C政府支持——看到好处双赢：基于城市建设、就业、税收、GDP政绩
D寻找顶级世界500强国内前两名的合作伙伴签定联合发展协议、先租后建、技术对接
⑧ 万达的商业模式有什么独到之处
万达在商业地产的杀手锏核心就是订单式地产，万达凭借订单式迅速在全国滚动开疆扩土。一时之间，订单式地产风起云涌，邯郸学步者众。但最后几乎全都铩羽而归，也包括万达。订单地就是地产商和品牌商家签订联合拓展协议，是个一荣俱荣一损俱损的模式。万达走到哪里，这些品牌（最初全是跨国品牌）跟到哪里开店。像后来华润系、凯德系、中粮系、深国投系都有订单地产的影子。也就是所谓的成熟商业地产模式的滚动复制。
这种模式在早期可谓是必胜的大绝杀。但是随着商业的发展，背后的问题愈演愈烈。直接导致的后果就是招商愈来愈难。商业的同质化日趋加重，很多品牌在最后直接表示不再跟风了。因为他们不能做到或承受一个城市有自己的十几二十几家店，这在商业辐射上和品牌经营上是行不通的。但是这些品牌属于物业租售去化率小的品牌，换句话说，这些品牌吃不了多少面积。在商业地产中真正快速去化商业的是主力店，是影院、百货、旗舰店、专业店这些巨无霸商户。主力店在拓展的时候，拓展成本高，所以态度比较审慎，考察周期长。在万达神速迈步的影子中，他们是不会跟着跑的。
但是万达也有自己的过河梯，万达相继成立了院线、百货、Ktv这些去化度极高的吃货。为了弥补在家电行业的软肋，2005年6月万达与国美签订了排他协议，联手拓展家电线下市场。
以售养租的秘密
万达高速扩张的最大的瓶颈应该就是资金瓶颈，购物中心的回报周期长，回报率低，迅速拓展的风险也太大。万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和新物业中长期抵押贷款等。
综合体中，住宅和写字楼部分快速去化带来的资金流。一方面是环节现金流的压力，另一方面是提高回报率。这一切都建立在万达最初的品牌成功上。现如今万达俨然已经是资本帝国。拥有自己的信托产品和私募渠道。钱似乎并不是问题了？
18个月造城的神话？
从拿地，到开业，18个月的凭空造城都有哪些因素的促成呢？
政府，不看政府脸色的企业一定做不好生意（中国语录）。政府需要什么？换句话说，当政者需要什么？政绩、可观的财政收益等等等等等等等等等（自行脑补）。所以我们看万达模式都满足哪些条件。
a) 项目大，拿地转让费可观。
b) 提供大批的就业岗位，这是真的，一个成功的商业项目最少要解决数以万计的人就业问题。注意，我没夸张。
c) 城市基建的快速更新和商业的繁荣。（插播一个秘闻：在四线城市，如果招商招来沃尔玛、家乐福等，政府返还转让的50%左右。我记得某个项目传闻是1.2亿。）
d) 有个万达，城市又多了一张名片。虽然可乐，这确实真的。城市形象真的。。。。君不见亮化工程全国推广吗？
e) 从长远收益来看，大体量的项目会带动周边商业的发展和成熟。比如说，万达边上那块地，原来最初值200W/亩.但是万达开业后，政府说，现在不是这个价了。值500W了。同时商业的发展长期带来的税收和复利收益也是很可观的。
f) 这一切全都要在任期内完成，这一句话就是所有的秘密。