A. 业绩快报 | 二月销售：融创增至684亿 世茂370亿雅居乐265亿
融创中国1-2月合同销售额684.2亿 同比增长122%
3月5日，融创中国控股有限公司公告称，截至2021年2月底，集团累计实现合同销售金额约人民币684.2亿元，同比增长122%，累计合同销售面积约442.0万平方米，合同销售均价约人民币15480元/平方米。
其中，于2021年2月，融创中国实现合同销售金额约人民币332.5亿元，同比增长172%，合同销售面积约218.4万平方米，合同销售均价约人民币15220元/平方米。
另据观点地产新媒体报道，3月2日，杭州余杭区西站南北站城综合体地块入市出让，包含两宗地块，分别为余杭组团YH-18单元（高铁枢纽中心）F-04地块(西站枢纽北侧)、余杭组团YH-18单元（高铁枢纽中心）F-09地块（西站枢纽南侧），2宗地块总建筑面积达到128.4万平方米。
最终由融创&西站枢纽开发、鹏瑞利&西站枢纽开发&中国铁建&大铁路投资联合体拿下，均为底价成交，总价人民币53.77亿元。该地块出让面积75465平方米，容积率7.9，建筑面积596173.5平方米，建筑高度不大于400米。
世茂集团2020年首2月销售370.2亿 同比增长122%
3月5日，世茂集团控股有限公司公告称，截至2021年2月28日止两个月，集团累计合约销售总额约为人民币370.2亿元，累计合约销售总面积为210.2万平方米，较去年同期分别上升122%及119%。
公告指出，截至2021年2月28日止两个月的平均销售价格为每平方米人民币17611元。
据观点地产新媒体了解，于2021年2月，世茂集团合约销售额约为人民币170.0亿元（2020年2月为人民币65.0亿元），合约销售面积为96.8万平方米（2020年2月为37.3万平方米），平均销售价格为每平方米人民币17561元。
新城1-2月合同销售金额290.92亿 单月6.7亿拿下三宗地
3月5日，新城发展控股有限公司发布公告，披露2021年2月未经审核营运统计数据及土地收购资料。
观点地产新媒体了解到，于2021年2月，集团实现合约销售金额约124.53亿元；合约销售面积约130.24万平方米。
另外，2021年1月至2月，新城累计合同销售金额约290.92亿元，比上年同期增长73.97%，累计销售面积约319.37万平方米，比上年同期增长114%。
土地收购上面，集团共斥资6.7亿元拿下三宗地，分别位于天津、苏州张家港市、湖南永州。
雅居乐前2月预售金额合计265.3亿元 同比增长231%
3月5日，雅居乐集团控股有限公司发布公告，披露2021年2月未经审核营运数据。
观点地产新媒体了解到，雅居乐及其附属公司连同集团合营公司及联营公司以及由集团管理并以雅居乐品牌销售的房地产项目，于2021年2月的预售金额合计为155亿元，对应建筑面积为82.3万平方米；均价为每平方米1.88万元。
截至2021年2月28日止两个月，雅居乐连同集团合营公司及联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计为265.3亿元，对应建筑面积为155.3万平方米，分别同比增长231%、220%；均价为每平方米1.71万元。
新力控股首2月销售159.3亿 同比增长124%
3月5日，新力控股（集团）有限公司公告称，截至2021年2月28日止两个月，公司及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币159.3亿元，其中2021年2月份录得约77.9亿元，1-2月累计合同销售面积约103.3万平方米。
据观点地产新媒体查阅，截至2020年2月29日止两个月，新力控股及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币71.1亿元。以此计算，新力控股首2月合同销售金额同比增长124.05%。
今年1月，新力控股及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币81.4亿元；合同销售面积约52.73万平方米。
首创置业前2月签约金额90.7亿 同比增长76.12%
3月5日，首创置业股份有限公司公告称，截至2021年2月底，公司累计实现签约面积约40.4万平方米；累计签约金额约人民币90.7亿元；签约均价人民币2.2万元/平方米。
于2月份，首创置业实现签约面积约21.7万平方米；签约金额约人民币48.6亿元。
其中，京津沪地区签约金额人民币31.5亿元，其他地区人民币17.1亿元；核心项目签约金额人民币29.5亿元，非核心项目人民币19.1亿元。
据观点地产新媒体查阅，截至2020年2月底，首创置业累计实现签约面积约18.2万平方米；累计签约金额约人民币51.5亿元。签约均价人民币2.8万元/平方米。
以此计算，在2020年首2月，首创置业签约销售同比增长76.12%。
上坤地产前2月合约销售金额43.1亿 均价1.11万元/平方米
3月5日，上坤地产集团有限公司发布公告，披露2021年2月未经审核营运数据。
观点地产新媒体了解到，上坤地产截至2021年2月28日止两个月，连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为43.1亿元，合约销售面积约39.02万平方米，均价约1.11万元/平方米。
在拿地上，于2月8日，汕头出让一宗宅地，最终上坤以10.88亿元竞得，楼面价4358元/平方米，溢价率18.52%，此次为上坤首入汕头。
人事变动方面，2月10日消息，上坤集团执行总裁冯辉明由于个人原因已确认离职，大资本端工作将由公司创始人朱静分管。
上坤集团表示，冯辉明离职不会对公司业务及发展战略产生影响，目前公司整体财务状况和负债结构不断向好，组织能力、运营效率和质量持续提升。
B. 雅居乐多元化之殇：酒店运营亏损逾17亿 雅生活净利增速五连降
出品|纵横陆家嘴
撰文|查克
五年前，作为昔日"华南五虎"之一，老牌粤系房企雅居乐（3383.HK）在经历董事会主席陈卓林 个人风险引发的估值、业绩和债务"三杀"阵痛后 ，其战略方向从"以地产为重"调整为"以地产为主，多元业务并行"，旗下环保和建设两大业务则作为独立板块相继上线。
2018年，随着海南省房地产全域限购政策逐步推进，刚恢复元气的雅居乐 被迫再度陷入业绩停滞期 。而该公司重仓的海南清水湾是货值超千亿元的超级大盘，业绩贡献比例曾逾两成，不仅是其盈利能力的保障，更是陈卓林眼中的 "金蛋" 。
颇堪玩味的是，就在被喻为"史上最严"新政实施之前，曾于2007年出资53亿元助力雅居乐拿下这枚金蛋的大摩，作价9亿美元（约60亿元）清空在清水湾项目所持30%股权，期间累计获利超过200亿元， "金蛋"成色顿时黯然。而回购方雅居乐则只能独自面对该项目营收骤降至一成左右的尴尬。
这一年，时年56岁的陈卓林再度加速推进雅居乐多元化战略。这位酷爱粤曲的资深粤剧人一边运作旗下物管公司雅生活服务（3319.HK）成功分拆上市，一边将旗下多元化业务重组为雅生活、环保、建设、房管和商业五大板块。
值得注意的是，此前稳居雅居乐第二大主业酒店运营业务已被并入商业版块。而 旅游 地产的大盘模式遇阻成为发展掣肘后，雅居乐地产主业开始"长周转高回报"向"高周转高杠杆"的转变，但 净负债率却由此一路攀升至130%上方（考虑永续债），并远超行业不足90%的净负债率均值 。
祸不单行的是，尽管雅居乐2019年销售额连续第二年突破千亿元至1179.7亿元，但其不及市场预期且微增的营收、同比下降13.4个百分点至30.5%的毛利率令盈利能力持续承压、海南地产红利持续褪色，以及业务扩张而增加债务导致其信用指标趋弱等因素影响， 在业绩披露后短短20天内，该公司先是被花旗、野村和高盛等国际投行下调目标价格，紧接着穆迪和标普则相继又将其评级展望从稳定调整为负面 。
而雅居乐遭遇的本轮"下调"大潮几乎令其一度再次深陷"三杀"阵痛。庆幸的是，反转来得有些快。多元化业务再次扮演了"救兵"的角色，并抚平了投行看空后的"伤口"。
数据显示，截至2020年6月30日，雅居乐实现营收335.27亿元，同比增长23.7%。其中来自物业销售结转的收入占比为87.4%，多元化业务则受益于并购中民物业实现规模激增的雅生活和环保业务的高速增长，贡献营收占比上升3.6个百分点至12.6%。
纵横陆家嘴注意到，一方面，物管行业红利持续释放，雅生活业绩和估值实现"戴维斯双击"，特别是在营收、净利增速和盈利能力远不及上市首年数据的情况，其市值更是超过母公司雅居乐。
事实上， 资本市场不存在错杀，毕竟雅居乐的业绩增速已远不及子公司雅生活 ，而其股价走势重回阔别已久的上升轨道很大程度上也取决于后者的整体表现；
另一方面，陈卓林的多元化战略继续升级。雅居乐旗下六大业务板块变更为物业发展、雅生活、环保、雅城科创、房管和商业。其中，涵盖绿色生态景观服务与智慧装饰家居服务的雅城已于今年六月向联交所递交了招股书， 有望成为雅居乐上市公司版图第三子。
更重要的是，海南版图销售业绩回暖不仅消除投行最大的顾虑，也提升了雅居乐整体盈利能力。
然而，就像硬币存在AB面， 雅居乐眼下光鲜亮丽的A面背后 ，其今年上半年实现归母净利51.27亿元，同比增长仅为1.0%；扣非归母净利净利增速则较上一年年末大降9.74个百分点至18.06%； 净负债率降至114.06%（考虑永续债），但仍触及监管红线 。
其中，多元化核心雅生活上市以来的五份财报中，归母净利增速已五连降， 由2018年上半年的196.29%降至今年上半年的40.02% ；贡献雅居乐营业利润逾九成的物业发展版块的营业利润增速仅为11.47%；物业投资和环保板块营业利润贡献实现微降。
尽管酒店运营今年上半年的经营亏损由上一年同期的0.71亿元小幅收窄至0.69亿元，但这已是 这位昔日的"二当家"诞生13年以来的第12次亏损，而其当期营收则大降56.6%至1.53亿元， 且在雅居乐多元化业务营收贡献中排名第三 。
公开资料显示，雅居乐酒店运营版块始于2007年，凭借旗下首家酒店广州雅居乐酒店于10月份开业，该板块当年实现营收217.6万元，经营亏损633.8万元。
截至2020年上半年，雅居乐酒店运营收入主要来自上海雅居乐万豪酒店、海南雅居乐莱佛士酒店、惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店及成都雅居乐豪生大酒店等旗舰项目。值得注意的是，2019年酒店运营收入核心来源之一的海南清水湾假日度假酒店并不在其中。
13年间，雅居乐酒店运营经营亏损已累计超过17亿元。其中，亏损额最大的两个年度分别是2016年和2019年，分别亏损4.35亿元和3.51亿元。持续的亏损不仅令该板块处于"边缘化"的状态，也是雅居乐多元化业务中最大的亏损点。
时间拉回至2017年，也就是雅居乐成立25周年、多元化战略启动满两年之时，陈卓林对外表示"未来三到五年，新产业要占到集团利润总额的50%。"而在多元化版图利润核心雅生活净利增速连续五连降、酒店运营持续亏损依旧，以及物业投资、环保利润贡献下滑的情况下，陈卓林又该如何使用财技魔法石实现多元化业务盈利能力的蹿升，值得持续关注。
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C. 曾经的华南五虎，雅居乐为何陷入新困境
01
过去有多辉煌，现实就有多暗淡。
在中国地产行业，“华南五虎”的沉浮录充满了太多跌宕起伏的剧情，有人上岸领跑，有人已走到了悬崖之边。
碧桂园、恒大二虎越战越猛，成为整个地产行业的状元、榜眼，体量皆奔万亿而去。雅居乐、合生、富力三虎则各陷各的泥潭，绞尽脑汁欲自拔。
掉队三虎之中，雅居乐极具代表性，从企业创始人陈卓林曾遭遇的重大个人危机到企业“豪赌” 旅游 地产的滑铁卢再到如今的巨额负债压顶。
“雅居乐式困境”集齐了中国地产企业惯有常见的危机组合序列。
和很多“泥腿子”出身的地产大佬们不太一样，1962年出生于广大中山的陈卓林明显家境要好出不少，陈卓林毕业于美国哈姆斯顿大学，1985年，陈卓林带领兄弟在家乡中山三乡创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂，为雅居乐集团的创始公司。
但坊间有传言称，在陈氏兄弟财富积累的过程当中，其父亲起到了重要的作用，甚至有传言陈氏家族最初的资本积累是在其父亲在世时完成的，他们的父亲是雅居乐真正的奠基人。
陈家五兄弟组成的中国房地产界的“兄弟连”独树一帜，在老三陈卓林的带领下，兄弟五人的家具厂越做越大，也积累了第一桶金。
经营家具厂期间，陈氏兄弟转战港澳，敏锐地觉察到港澳人士到内地养老度假成风，置业需求高涨。
1992年，陈氏五兄弟开始涉足地产业，并在三乡开发了第一个项目雅居乐花园，这成为雅居乐地产事业的起点。
此后陈卓林和雅居乐一发不可收拾，屡战屡胜，雅居乐在1993年至1997年连续赞助“香港小姐选美大赛”，彼时雅居乐九成以上的业主来自港澳地区。
随后陈氏五兄弟相继开发中山雍景园等项目，鼎盛时期，雅居乐甚至占据了中山房地产市场70%的份额。
1997年金融风暴后，港澳市场受到的冲击可想而知，陈卓林将雅居乐的战场转向了内销，重点发力珠三角市场。
2002韩日世界杯，国人振奋。也在这一年，雅居乐大本营外的首个项目广州雅居乐花园开盘，据说陈卓林本人亲自开着自己的奔驰车，接待业主看房。
2005年，陈卓林迎来了又一 历史 时刻。雅居乐正式在香港联交所主板挂牌上市。此时，雅居乐已经打开了全国市场，其楼盘遍布中山、广州、佛山、成都、西安、南京、三亚、重庆等18个城市，“华南五虎”之一的雅居乐声名显赫。
此后数年间，在陈卓林、陈卓贤和陆倩芳（陈卓林妻子）“三人决策团体”的合力下，雅居乐的全国化步伐和 旅游 地产开发势如破竹，成为地产行业一支重要的力量。
还是那句话，最光鲜亮丽的时候，就是危机潜伏的时候。
2012年，陈卓林陷入了“涉嫌非礼28岁女下属一案”，犯了很多成功男人都要犯的错，被警方以非礼罪行正式拘捕，后获准以5000元现金担保外出。此事前后折腾了大半年，至次年3月陈卓林才被撤销控罪，条件是向受害人书面道歉、支付医疗费并提供公司推荐信件。
这场风波对陈卓林的个人名誉和颜面带来了不小的影响，同时给雅居乐公司也带来了一定的冲击，公司市值蒸发了28亿。
2014年，雅居乐腾冲项目因违规建设高尔夫球场，被国家发改委和国土资源部叫停；同年卷入“云南官场反腐”更是让雅居乐受到了更大的“重创”。
“权”和“色”依然是功成名就的企业和企业家的“绊脚石”。
02
在地产行业，说到雅居乐，绕不开要说的一定是清水湾。
清水湾的成功不仅将 旅游 地产的开发推向了一个新的高度，也将雅居乐的开发模式找到了方向和标签。
2006年，雅居乐一边庆祝上市一周年，一边将筹码押注在 旅游 地产。
向来低调的陈卓林显示除了难得一见的高调手笔，在海南陵水圈下清水湾1.5万亩土地，总体约900万平方米，支付地价24.18亿元。雅居乐规划投资200亿元，将清水湾打造为复合型海滨度假新区。
特别强调一下，当时拿下这些土地性交比超高，平均楼面价仅242元/平方米。
此后的热销传奇轰动全国，成为媒体的焦点，创造了很多神话：
2009年开篇大卖64亿，连续7年稳居海南楼市销售榜首，多次夺得全国单盘销售冠军。
自2009年开售以来，清水湾即为雅居乐年度销售贡献了极大比例，最高时达到总销售额的三分之一，几乎成为公司销售业绩的晴雨表。
尝到甜头的雅居乐“大兵压境”，进一步“重仓”海南，先后投资了文昌月亮湾、文昌铜鼓岭星光城、海口金沙湾、万宁山钦湾等多个项目，使其在海南的土储不断上升，2015-2017年分别占到公司总土储的29.65%、31.97%、35.06%。
与很多头部房企积极全国化深耕核心城市不同，雅居乐的这招“险棋”最终还是带来了可以想象的局面和结果。随着限购政策等出台推进，清水湾的神话戛然而止。
有业内专家分析，雅居乐遭遇发展危机某种程度上就是由于战略定位失误：
过度依赖 旅游 地产、清水湾的成功不可复制、土地结构单一。
外部市场的由盛转衰显而易见，内部的重大贪腐也在滋长蔓延。
陈卓林将企业内部反腐的刀挥向了海南，调查显示海南区域总裁简毓萍有严重的贪腐行为。
通报文件这样描述：2010年至2013年，雅居乐集团海南区域总裁简毓萍担任海南区域营销部负责人期间，多次收受外部人员巨额贿赂，利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利，其行为已严重违反公司制度并损害公司利益，构成重大廉政违纪，并且涉嫌刑事犯罪。
市场遇冷和内部重臣巨额贪腐如两记重拳打在了陈卓林的身上。
在500亿规模徘徊难进多年的雅居乐眼看着被华南其他虎的差距越拉越大。
时间来到2016年，雅居乐终于长出一口气，一改过去5年业绩未达预期的窘境，销售额首次突破500亿大关。
但此时仰望榜首发现，恒大和碧桂园均突破了3000亿大关。
03
有个数据，雅居乐2010年至2018年其年化复合增长率仅15.6%，远低于与之处于同等规模的同行。
看到差距，要追赶的“救命良药”非举债高周转莫属。
从拿地来看，雅居乐的“孤注一掷”非常明显。
数据显示：2017年至2019年，雅居乐通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式大量增添新土地，其新增的土地储备分别为964万m2、1111万m2、1090万m2，较2017年之前的新增规模翻了数倍。
2019年，雅居乐迎来了自己的里程碑时刻，成功迈入了地产千亿俱乐部阵营。
欢欣鼓舞之余，发现雅居乐负债压顶、增收不增利、经营性现金流很差的局面非常突出。
今年4月，评级机构穆迪和标普双双将雅居乐的评级展望从“稳定”调整为“负面”，在评级机构的观点中，都提到了雅居乐的负债问题，2019年，雅居乐的负债已达到2078.95亿元。
标普指出，雅居乐房产开发业务扩张的执行进度比预期的缓慢，导致其在过去2年举债收购后盈利增长依然疲弱。同时，雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升和海南楼市限购政策带来的下行压力。
还一个更让陈卓林神伤的是雅居乐的实际盈利能力。
具体来看，2019年雅居乐实现净利润92.33亿元，该指标于2016年-2019年同比增幅分别为32.49%、122.30%、23.27%和10.47%，增速创新低。
其中，归母净利润为75.12亿元，同比增长为5.43%，增速也为近4年最低。
有业内人士一语中的：大部分的利润都要被欠债的利息吃掉了。
与此同时，2019年，雅居乐收获了上市以来“最差”的经营净现金流。
2019年，雅居乐经营活动产生的现金流量净额为-145.51亿元，同比2018年下降了653.69%。
04
高周转未能给企业带来基本面改观的同时，高周转带来的“并发症”在雅居乐身上不断显现。
多地项目遭业主集中维权，工程事故和各种违规事件多次在雅居乐旗下的项目发生。
2019年6月，住房和城乡建设部网站发布事故快报显示，海南省海口市秀英区雅居乐(03383)金沙湾 健康 教育新城项目A1001地块发生高处坠落事故，死亡1人。
此外，雅居乐在云南的西双林语项目也因违规遭主管部门通报。通报称，雅居乐自2011年起，未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷（610.01亩）土地建设西双林语项目，形成售楼部、人工湖、景观绿化等。被立案查处。
类似这样的违规被主管部门通报不是个案。
比项目违规被通报更为致命的是近日雅居乐因违规被罚三年内禁止在苏州拿地，这个处罚对于目前要拼命拿地冲规模的雅居乐来说无疑“雪上加霜”。
陈卓林有个非常独特的爱好，喜欢粤曲。还发过个人的粤曲专辑《心曲雅韵》。成为了国内第一个发表粤曲专辑的企业家。
把粤剧唱好，讲究的是功底，把地产这台戏唱好，又何尝不是？